Mange andelsforeninger får i disse år etableret eller forbedret altaner. Men hvordan er processen fra den første ide til du kan nyde din nye altan?
Det rådgivende ingeniørfirma NIRAS sætter det op i en arbejdsplan på ni punkter:
1. Undersøg din forenings vedtægter og eventuelle krav til altaner
2.Undersøg din kommunes krav til altaner
Der er stor forskel på kravene fra kommune til kommune. Særligt krav vedrørende størrelse, antal og placering, men også udformning/design, er afgørende for hvordan det endelige altanprojekt kommer til at se ud. Nogle kommuner, for eksempel København og Frederiksberg, har meget udførlige manualer med krav og vejledninger til altaner og altanprojekter, mens andre ikke har særlige krav, bortset fra Bygningsreglementets regler. Mange kommuner har krav om at altaner på gadefacader, skal monteres i hele rækker/kolonner og eventuelt også symmetrisk om bygningens midterakse, afhængig af facadens udformning. Typisk vil der være de mest restriktive krav til størrelse, udformning og design af altaner, der vender mod gaden.
3. Undersøg, hvor mange i din forening, der er interesseret i at deltage
Er der mange interesserede, vil et projekt typisk blive gennemført som et fælles foreningsprojekt. Er det få, vil det typisk blive gennemført som et projekt alene med de interesserede, med en fuldmagt fra foreningen, som grundlag. Som nævnt i punkt 2 kan kommunen have krav om symmetri og lignende, hvorfor det vil være en god idé at indkalde til et fælles beboermøde, hvor interessen for etablering af altaner i foreningen afklares. Foreningen kan eventuelt kontakte enten en rådgiver med erfaring i altanprojektering og/eller et altanfirma, som kan deltage i beboermødet for at fortælle detaljeret om processen. Undersøg i din forening om, der kan afsættes midler til udarbejdelse af et projektforslag og et budget. Dette skal muligvis besluttes på en generalforsamling. Hvis foreningen har tilknyttet en administrator, kan denne være behjælpelig med processen.
4. Rådgiveraftale med projektforslag, tidsplan og budget
Indhent tilbud på udarbejdelse af altanprojekt og byggestyring fra byggerådgiver med erfaring i altanprojekter. Alternativt kan der indgås aftale med et altanfirma om en totalentreprenøraftale. Hvis foreningen vælger det sidste, kan der med fordel laves en bygherrerådgivningsaftale med en erfaren bygherrerådgiver, som sikrer foreningen, at altanfirmaet leverer de ydelser, de aftalemæssigt er forpligtiget til. Bygherrerådgiveren kan også hjælpe med at udforme aftalen mellem foreningen og altanfirmaet.
Del projektet op i faser, så der ikke udføres mere, end nødvendigt i hver fase. I første fase udarbejdes oversigts-/situationsplaner samt facadetegninger og et budget for altansagens samlede gennemførelse, baseret på tilkendegivelser fra foreningens beboere, samt en tidsplan. I forbindelse med udarbejdelsen af dette materiale er det vigtigt, at en konstruktionsingeniør med erfaring fra altanprojekter vurderer statik/montageprincip, da det kan have indflydelse på den endelige udformning og det synlige altandesign samt pris/budget. Altandesignet er vigtigt, både for foreningen og myndighederne.
Herefter udarbejdes tegninger og budget. Disse kan bruges som beslutningsgrundlag på generalforsamlingen. Tegningerne kan også bruges som grundlag for ansøgningen til kommunen. Såvel oversigts- og facadetegninger som tidsplan og budget kan nemt tilpasses, hvis projektet ændrer sig, for eksempel hvis der ændres på antallet af altaner og/eller størrelser, udformning/design mv.
Vent med at udarbejde detaljeret projektmateriale og prisindhentning til der foreligger en byggetilladelse fra kommunen. Byggetilladelsen kan indeholde krav, som medfører projektændringer.
5. Ansøgning om byggetilladelse til kommunen
Afhængigt af generalforsamlingens beslutning tilrettes tegningsmaterialet og budgettet om nødvendigt, og ansøgning til kommunen indsendes. Dette gøres af enten foreningens tilknyttede rådgiver eller af foreningens tilknyttede altanfirma. Tegningerne skal indeholde beskrivelse af materialevalg mv.
6. Detaljeret projektmateriale og tilbudsindhentning på udførelsen
Når byggetilladelse foreligger, udarbejder rådgiveren detaljeret projektmateriale, inkl. statiske beregninger og detaljetegninger. Der følges op på eventuelle krav i byggetilladelsen, for eksempel udarbejdelse og indsendelse af konstruktionsprojekt. Priser på udførelsen indhentes.
7. Entrepriseaftale og udførelse
Der kan nu indgås entrepriseaftale med den valgte entreprenør. Er der tidligere indgået totalentrepriseaftale med et altanfirma, er udførelsen sandsynligvis indeholdt. Ret eventuelt aftalen til i overensstemmelse med byggetilladelsens krav og projektets endelige udformning. Indsend påbegyndelsesblanket til kommunen og igangsæt udførelsen. Der kan med fordel indgås en byggestyrings- og tilsynsaftale med rådgiver, som på foreningens vegne står for at styre sagen, inkl. byggemøder, økonomi og tidsplan. Rådgiver kan således også føre tilsyn med arbejdets udførelse.
8. Mangelgennemgang, mangelafhjælpning og aflevering
Når udførelsen nærmer sig sin afslutning, udføres mangelgennemgang – en afsluttende gennemgang for fejl og mangler. Ved mangelgennemgangen udarbejdes mangellister til entreprenøren, som sørger for at udbedre fejl og mangler. Når fejl og mangler er udbedret og byggeledelse og fagtilsyn har efterset og godkendt udførelsen, kan arbejdet afleveres og sagen afsluttes.
9. Ibrugtagning
Indsend færdigmelding til kommunen, eventuelt bilagt reviderede tegninger mv. ”as buildt”.
Afvent ibrugtagningstilladelse, og derefter – nyd altanerne!
NIRAS har mere end 20 års erfaring som bygge- og bygherrerådgivning på altanprojekter i andels- og ejerforeninger. Selskabet dækker også ethvert andet byggeteknisk fagområde og har mange forskellige eksperter in-house, fra altaner til tag, facader, vinduer over installationer/faldstammeprojekter til energirenovering. NIRAS understreger, at man primært er gearet til de større og mere komplekse sager og normalt ikke vil være konkurrencedygtig i små sager.
Billeder fra A/B IG Smiths Alle 3 i Hvidovre
Foto: Jon Lundshøj Møller
