De, som har været på andelsboligmarkedet siden finanskrisen i 2008, vil erindre, at det dengang kunne være svært at sælge andele. Mange måtte sælge til under andelskronen, og der opstod mæglere, der fik en forretning ud af at formidle andele.
Siden gik den slags mest i sig selv igen. Men er det ved at genopstå nu, hvor boligmarkedet igen bremser op efter en hektisk periode?
Det korte svar er nej. For nærværende er der ikke noget, der tyder på det. Vi står også i begyndelsen af en krise, der kan udvikle sig til det værre. Men indtil nu er krisen på boligmarkedet i den blide ende, når man sammenligner med finanskrisen.
En prognose, som Nykredit har sendt på gaden mandag, illustrerer det. Realkreditinstituttet forventer, at priserne på ejerlejligheder i København vil falde med 8,4 procent næste år og 5,7 procent i 2024. Det er selvfølgelig en bet for dem, der har købt lejlighed her i foråret, hvor priserne toppede. Men det skal ses i sammenhæng med, at priserne er steget med i gennemsnit 7,2 procent om året over de seneste ti år. I år ventes moderat stigende priser, som en sum af prisstigninger først på året, der delvist er fordampet igen.
Med andre ord: Priserne på ejerlejligheder er faldet, men de er endnu på et højere niveau, end de var, da coronaen ankom i foråret 2020 og fik mange til at investere i boligen. Mæglerkæden Estate påpeger samtidig, at selv om det nu tager længere tid at finde en køber til en ejerlejlighed er det i en bare lidt længere tidshorisont stadig nemt.
Det er altså ikke sådan, at folk løber skrigende væk fra ejerboligmarkedet. Det er bare rullet et par år tilbage.
I en sammenligning med andelsboligmarkedet er det naturligvis en faktor, at også det indirekte er ramt af lavere priser. Også boligudlejningsejendomme handles til lavere priser nu, oplyser iagttagere, og det betyder, at andelsforeningernes mursten er mindre værd nu, end de var for et år siden. Det kunne nogle købere måske reagere på, selv om værditabet i mange foreninger er sminket væk – for eksempel ved, at man har benyttet muligheden for at fastfryse seneste valuarvurdering fra 2020.
Men også det reelle værditab synes ret beskedent – højest 10 procent. De investorer, der finansierer ejendomskøb med realkreditlån, har fået det mere vanskeligt. Men for eksempel pensionskasser belåner ikke deres ejendomskøb, så de skal ikke være enige med noget realkreditselskab, før de slår til. Og boligejendomme regnes stadig for en solid investering, fordi folk jo skal bo et sted, krise eller ej.
Men nogle ejere af andelsboliger vil kunne mærke prisfaldet, hvis de ønsker at sælge nu. Det gælder boliger i de foreninger, der er gået efter den højst mulige andelskrone. Her kan være kommet så højt op, at andelskronen er teoretisk – ingen vil betale dén pris, så reelt handles andelene på markedsvilkår; efter udbud og efterspørgsel.
I disse boliger er man i direkte konkurrence med ejerboliger, og så skal man ikke lade sig narre af landstallene, der viser forholdsvis små fald i priserne. Lejligheder i mindre byer er ret prisstabile, mens der er større udsving i de store byer, og specielt i de store byers mest attraktive kvarterer, forklarer boligøkonom Mira Lie Nilsen fra Nykredit.
”Københavnsområdet er helt klart der, hvor den største ubalance er, og det er også der, vi vil se det største prisfald på lejligheder. Der ser vi måske et prisfald på 16-20 procent. Alene for at holde boligbyrden uændret med de højere renter ville priserne skulle justeres ned med godt og vel 20 procent,” siger hun.
I det med boligbyrden – altså den pris, man skal betale pr. måned – ligger den risiko, som også ejere af andelsboliger må holde øje med: At krisen bliver værre, end den er nu.
Købere kan måske acceptere en høj boligbyrde, hvis de regner med at holde deres indkomst, samtidig med at de senere vil få mulighed for at konvertere til en lavere rente på boliglånene. Hvis renten derimod holder sig oppe, og folk tilmed også begynder at miste deres jobs, kan vi for alvor komme til at se en krise, der også kommer til at ramme andelsboligmarkedet.
Men der er vi altså ikke endnu. Ingen kan forudsige renteudviklingen, men beskæftigelsen fortsætter med at overraske positivt. Den ér faldet lidt i de seneste måneder, men umiddelbart er der ikke massefyringer på vej. Det sidste kan man følge, fordi virksomheder skal indberette det til Styrelsen for Arbejdsmarked og Rekruttering, når de planlægger større fyringsrunder. Endnu ligger antallet af varslede fyringer noget under niveauet i et normalt år før corona og krig.
Billedet er fra A/B Vigerslevvej i Valby.
