Hvis du er andelshaver i en ejendom fra før 1993, og din forening skal have fornyet sin valauarvurdering her i 2019, så skal du regne med, at andelskronen – altså den pris, du kan sælge andelen til – falder.
Det er konsekvensen af den politiske uro om boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2, der giver udlejere mulighed for at hæve huslejen efter en gennemgribende renovering. Som tidligere omtalt her på Min-andelsbolig.dk ønsker et politisk flertal at stramme paragraffen, og det vil få priserne på de omhandlede ejendomme til at falde.
Hvad der konkret skal ske med paragraffen, er ganske vidst skudt til hjørne, idet et meget bredt flertal i Folketinget har vedtaget af nedsætte en ”hurtigt arbejdende ekspertgruppe”, der skal komme med forslag til, hvad man kan gøre. Men det er ikke mere hurtigt, end at anbefalingerne først forventes at komme til oktober, og derefter vil der gå endnu en tid, inden en eventuel lovændring kan blive vedtaget.
I mellemtiden er markedet for de ældre boligudlejningsejendomme, som paragraffen er relevant for, gået helt i stå. Det oplyste Nicholas Thurø, adm. direktør i mæglerfirmaet RED Cushman & Wakefield på et seminar i København tirsdag.
Det fastfrosne marked betyder, at valuarerne, der skal blandt andet skal vurdere ejendomme efter, hvad tilsvarende ejendomme senest er handlet til, arbejder med priser, der ikke længere er aktuelle: De ser kun på handler, der er foretaget før Dansk Folkeparti og Socialdemokratiet annoncerede deres ønske om at stramme paragraf 5, stk. 2.
I den situation skal valuaren tage højde for den risiko, der er kommet ind i markedet omkring lejepotentialet, siden de senest sammenlignelige ejendomme er handlet, oplyser Michael Andersen, vicedirektør i Dansk Ejendomsmæglerforening, der er brancheorganisation for valuarerne.
”Princippet er, at valuaren skal gøre, som om han eller hun stod med en ganske almindelig investeringsejendom og skulle rådgive en mulig køber om, hvad ejendommen skal koste. Der må man efter bedste evne prøve at finde ud af, hvad man kan henvise til. Når der ikke er helt aktuelle handler, må man gøre det så godt, som man kan. Det er en samlet konkret vurdering ud fra de informationer, man har,” siger Michael Andersen.
Prisfaldet på de gamle ejendomme kan blive ganske voldsomt. Valuar Mikkel Scheel beregnede for Berlingske i går et konkret eksempel: Ejendommen tilhørende A/B Bisp på Vesterbro (billedet) vil få barberet 48 mio. kroner af den nuværende værdiansættelse på 265 mio. kroner. Det vil påføre det gennemsnitlige medlem et tab på over 300.000 kroner.
Det er dog beregnet ud fra, at den stramning, som Dansk Folkeparti har foreslået, bliver gennemført i fuldt omfang. Valuarerne kan vælge at regne ind, at en mindre omfattende stramning, eller slet ingen stramning overhovedet, også er et muligt udfald, når ekspertgruppen er kommet med sine anbefalinger.
