Brancheforeningen EjendomDanmark bringer engang imellem en liste med råd til dem, der overvejer at købe andelsbolig. Sådan en liste er også kommet i år, og de ti punkter, som vi viderebringer herunder, afspejler den nye lovgivning, der blev vedtaget i 2017, og som nu er trådt i kraft. Det handler blandt om vedligeholdelsesplaner og om regler, der skal afværge, at købere bliver presset til at give penge under bordet.
Det første råd er dog helt tidløst, men ikke desto mindre værd at hæfte sig ved, hvis man ikke har boet i andelsbolig før: Man skal overveje, om denne boligform overhovedet passer til ens gemyt. Mange, som kommer fra en lejebolig, bliver overraskede over, hvor meget eget ansvar de selv får, når de kommer til en andels- eller ejerbolig. Der er ikke længere nogen udlejer, man kan ringe til.
Og så har vi på Min-andelsbolig.dk tilføje et råd nummer 11 og 12, som handler om en kommende lovgivning, eller om lovgivning, som ikke er trådt i kraft endnu.
Her er de 12 råd ved køb af andelsbolig:
1. Overvej om du ønsker at bo i en andelsbolig. Når du køber en andelsbolig, bliver du medejer af en andelsboligforening. Du får en eksklusiv brugsret til den pågældende lejlighed, men du ejer den ikke. Andelsboligforeningen fungerer som et demokrati, hvor beslutninger træffes af flertallet, og hvor man er bundet af de regler, der fremgår af andelsboligforeningens vedtægter.
2. Køb ikke over maksimalprisen. Mange opfatter maksimalprisen som det, en andelsbolig skal sælges for, men den er udelukkende et loft for, hvad boligen maksimalt må sælges til ifølge reglerne. Du kan kræve en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis du har betalt mere end maksimalprisen.
3. Køb af løsøre kan fortrydes. Nogle føler sig forpligtet til at købe sælgers løsøre for at få lov til at købe andelsboligen. Det sker ofte, hvis flere er interesserede i den samme andelsbolig. Er du nødsaget til at købe løsøret for at få lov til at købe andelsboligen af sælger, så har du faktisk mulighed for at fortryde købet af løsøret efterfølgende, så længe du gør det inden overtagelsesdagen.
4. Tag kontakt til foreningens administrator og få referatet fra den seneste generalforsamling. I referatet skal det fremgå, om der er vedtaget kommende vedligeholdelsesprojekter, der kan give en stigning i boligydelsen.
5. Find ud af, om foreningen har udarbejdet en vedligeholdelsesplan. Planen vil typisk indeholde forslag til vedligeholdelsestiltag, for eksempel vedligeholdelse af trapper og udskiftning af faldstammer, tag og vinduer. Planen giver et overblik over ejendommens tilstand og hvilke udgifter, der kan være i vente.
6. Sælger er forpligtet til at udlevere nøgleoplysningsskema for både foreningen og andelen. Nøgleoplysningsskemaet for foreningen viser, om foreningen har servitutter, der fastfryser andelsværdien på et bestemt niveau. Gennemgå nøgleoplysningsskemaet og kig på boligafgiften, andelsværdien og friværdien. Boligafgiften har størst betydning for, hvad du kommer til at skulle betale per måned for at bo i andelsboligen. Andelsværdien er prisen, som boligen højest må sælges for med tillæg af individuelle forbedringer. Andelsboligforeningens friværdi viser, hvor stor en del af foreningens værdi, der er belånt – og dermed hvor stor en gæld foreningen har. Det kan give et godt indblik i, hvor godt foreningen er rustet mod uforudsete udgifter.
7. Få det seneste årsregnskab fra sælger og undersøg, hvordan foreningens økonomi generelt har det. Tjek også, om der er afsat penge til vedligehold. Hvis der ikke er afsat penge, risikerer du, at værdien af din andel falder, når foreningen foretager vedligeholdelsesopgaver.
8. Undersøg hvilke lån foreningen har optaget – oplysningerne vil fremgå af foreningens årsregnskab. Har foreningen for eksempel optaget flekslån eller fastforrentet lån? Ved et flekslån kan en eventuel stigning i renten øge andelshavers boligydelse. Har foreningen indgået en renteswapaftale, så undersøg, hvilken indvirkning det kan have på andelskronen. Har foreningen et afdragsfrit lån, hvad skal der så ske, når afdragsfriheden udløber. Overvej, om det er konsekvenser, du kan leve med. Bemærk, at selvom en andelsboligforening for eksempel har et flekslån, kan foreningen godt have så god en økonomi, at en stigning i renten ikke kommer til at få indflydelse på hverken boligydelsen eller andelsværdien.
9. Sæt dig ind i, hvilke hæftelsesforhold der er i andelsboligforeningen. Hæftelsesforholdene afgør for eksempel, hvordan du vil være forpligtet i forhold til den gæld, foreningen kan have. Hæfter den enkelte andelshaver ved sit indskud, pro rata,- (for eksempel fordelingstal), eller hæfter man solidarisk? Hæftelsesforholdene fremgår af foreningens vedtægter og årsregnskab.
10. Tag kontakt til en uvildig rådgiver. Reglerne om andelsboliger er komplicerede, og der kan være mange flere overvejelser at have med, derfor er det vigtigt med professionel rådgivning i forbindelse med køb af andelsbolig.
11. Hvis den andelsbolig, du overvejer at købe, ligger i en ejendom opført før 1993 – så hold på hestene. I løbet af efteråret kommer der efter alt at dømme en ændring af boligreguleringsloven, der vil reducere værdien af disse af disse ejendomme. Det kan også betyde, at andelskronen bliver sat ned, og at din nye andel taber værdi, kort efter at du har købt den. Tjek i det mindste, om foreningen har værdisat ejendommen konservativt, så der er en buffer til at absorbere et prisfald i forbindelse med lovgivningen.
12. Vær opmærksom på de kommende ejendomsskatter. Omkring årsskiftet 2020/2021 skulle skattemyndighederne omsider have de nye ejendomsvurderinger af boligudlejningsejendomme – og herunder andelsforeningers ejendomme – klar. I de fleste tilfælde vil det betyde højere grundskyld, og nogle steder vil stigningen, der går videre til boligafgiften, formentlig være betydelig. Spørg eventuelt din rådgiver, om skattemyndighederne i dag ser ud til at have ansat grundværdien realistisk.
Billedet er fra A/B Ingerslevsgade 118-122 i København
