Hvis du ejer danske aktier, vil de i gennemsnit have tabt cirka 15 procent af værdien over den seneste halvanden måneds tid. Og så tænker du måske, at det er godt, at værdien af din gode, gamle andelsbolig i det mindste holder.
Det er også rigtigt for nu. Men der er en af faktorerne bag aktienedturen, som kan vise sig at blive giftig for den pris, du kan få, når du sælger din andelsbolig.
Der er flere grunde til, at aktierne falder. For de danske aktier, som er blandt de hårdest ramte, spiller nogle tilfældige sammenfald ind. For eksempel er der mistillid til bankerne som følge af hvidvask-sagerne, og en af Novo Nordisks konkurrenter har haft held med udviklingen af et nyt diabetesmiddel. På globalt plan er det også risikoen for handelskrig og et sammenbrud i italiensk økonomi, der gør investorerne nervøse.
Men dertil kommer, at de amerikanske obligationsrenter er steget. Det er de som følge af noget i sig selv positivt, nemlig at den amerikanske økonomi har det godt. Men det betyder også, at investorerne begynder at sælge aktier, for at købe obligationer i stedet. Hidtil har de været villige til at give meget høje priser for aktier, fordi et lille afkast på dem dog var bedre end slet intet afkast på obligationer.
Sammenhængen til din andelsbolig er, at det er samme ræsonnement, der har presset priserne på boligejendomme op: Et ganske lille afkast på dem er bedre end slet intet afkast på obligationer. Så hvis der igen kommer et reelt afkast på obligationer, kan man forudsige, at investorer vil ønske at sælge ejendomme, eller i det mindste ikke købe flere. Og så falder priserne.
Det vil i givet fald slå hårdt igennem på maksimalpriserne, fordi den beregnes som værdien af foreningens ejendom minus gælden i den – eller med andre ord friværdien i ejendommen. Da gælden i udgangspunktet er konstant, vil friværdien procentvist falde mere end værdien af ejendommen.
Renten på amerikanske statsobligationer med en løbetid på ti år er steget til cirka 3,25 procent. Nogle analytikere har vurderet, at det store ryk over i obligationer kommer, hvis renten stiger yderligere til 3,4-3,5 procent.
Så der er grund til at holde øje med, hvordan de amerikanske obligationsrenter udvikler sig, og ligeledes om de europæiske renter også begynder at løfte sig fra nulpunktet.
Men de aktiekursfald, vi har set i august, september og oktober, bliver ikke afspejlet i ejendomsmarkedet – og hvis de alligevel gør, er det snarere i positiv retning, vurderer Stig Plon Kjeldsen, analysechef i Nybolig Erhverv København.
”Spørgsmålet er, hvor forbigående uroen på aktiemarkedet er, og hvordan den forplanter sig til obligationsmarkedet og alternative investeringer, herunder ejendomme. På aktiemarkedet synes at være en justering i gang, relateret til at renterne i USA har været stigende. Men samtidig vil det give mening at kanalisere penge over i andre aktiver (blandt andet ejendomme, red.), fordi de kommer til at se mere spændende ud, når der er usikkerhed,” siger Stig Plon Kjeldsen, der særligt peger på, at en nervekrig mellem den nye italienske regering og EU som en usikkerhedsfaktor.
”Min egen fornemmelse er, at flere penge vil blive kanaliseret mod de nordiske markeder. Når usikkerhed stiger i verden, er Norden en sikker havn. Men vi ved ikke, hvor det lander. Det må vi se over de kommende måneder,” siger Stig Plon Kjeldsen.
Billedet er fra A/B Carlsborg på Vesterbro i København.
