KOMMENTAR. Torsdag blev boligindgrebet endeligt vedtaget. Da det kom til stykket, blev tidsplanen for de tre lovforslag holdt, selv om Folketinget i en lang periode har ligget underdrejet som følge af coronakrisen. En udskydelse ville blot ”skabe større usikkerhed omkring retsstillingen og svække virkningen af lovforslagene,” forklarede ministeren til boligudvalget.
Det er imidlertid vanskeligt at se, hvordan en udskydelse på for eksempel et par måneder skulle svække virkningen. Påstanden synes at basere sig på samme retorik, som når indgrebet officielt tager sigte på at bremse ”kortsigtede spekulanter”. Det har hele tiden været en falsk retorik. Man kan godt spekulere i den omhandlede paragraf 5, stk. 2, men det kræver tålmodighed, for man skal vente på, at lejerne flytter ud. Det tager i gennemsnit 10-15 år. På to måneder kan en investor intet nå, og det ville heller ikke give mening at prøve på det, vel vidende en stramning af loven var på vej.
En mere grundig lovbehandling havde været en fin, demokratisk ting, og den havde måske gjort det muligt at rydde rene misforståelser og fejl ud af lovforslagene. Men man skal ikke gøre sig nogen illusioner om, at det var muligt at bremse lovgivningen. Et flertal i Folketinget havde tydeligvis besluttet sig. Det ønskede en stramning af huslejereguleringen, og sådan blev det.
Prisen er, at andelsboligsektoren er smidt under bussen.
Fra starten var det et løfte fra boligminister Kaare Dybvad, at andelsboligsektoren ikke skulle blive ramt. Men hvordan det skulle lade sig gøre, samtidig med at man opretholdt princippet om, at andelsforeningers ejendomme skal vurderes som udlejningsejendomme, fandt man aldrig nogen løsning på. Ikke en saglig løsning, i hvert fald. Man har, godt støttet af Boligøkonomisk Videncenter og Andelsboligforeningerens Fællesrepræsentation (ABF), i stedet spist andelsejerne af med dumstædige udsagn om, at indgrebet kun fører til et mindre prisfald.
Men det er simpelthen ikke sandt. Boligejendomme bliver ikke handlet på samme måde som de huse og ejerlejligheder, man ser i DR’s Hammerslag, hvor mæglerne altid mener, at beliggenheden er over middel, og at køkkenet/badeværelset/udsigten/haveskuret er i top for den rette køber. Handel med boligejendomme er ren business, og når køberne på grund af en stramme lovgivning kan få mindre i husleje, vil de give en tilsvarende mindre pris for ejendommen. Det er det prisfald, der også rammer andelsboligforeninger.
Den virkelighed er her nu. Og hvad vil konsekvenserne så være?
For de gamle foreninger, der har værdiansat deres ejendomme meget konservativt, eller som ved beregningen af andelskronen har indlagt en betydelig buffer, vil hverken medlemmer eller fremtidige købere mærke den store ændring. Også de har mistet formue, men det var en formue, som de hverken brugte eller bogførte.
Det er nyere foreninger, og dem, der bruger valuarvurderinger, og som løbende har opskrevet værdien af deres ejendomme til markedsværdien, der bliver ramt. De får ganske vist lov til i al tid fremover at beregne andelskronen ud fra den valuarvurdering, der er gældende ved udgangen af juni i år. Men en ting er, hvilken pris disse foreninger vil lade deres medlemmer sælge andelene til. Noget andet er, hvad en køber vil give. Og køberne vil kunne slå op i regnskabet og se, at andelskronen er baseret på en gammel, og alt for høj, værdiansættelse. Køberne vil heller ikke kunne få lån i forhold til den andelskrone, foreningen har vedtaget, men i forhold til den pris, som banken regner sig frem til ud fra sin egen vurdering.
Hvordan det går med dét system, kan kun fremtiden vise. I første omgang vil priserne på andelene givetvis blive presset ned. Men det er muligt, at de kommer op igen, når man vænner sig til det nye marked. Køberne vil skulle løbe en risiko, hvis de køber til en kunstigt høj andelskrone. Men det er på den anden side ikke en større risiko, end enhver køber af ejerboliger påtager sig. Og det accepterer folk jo – der bliver som bekendt handlet masser af ejerboliger.
Hvem ved – det kan også være, at der senere opstår nye lånemuligheder for ejere og købere af andelsboliger. Uden at blive langhåret omkring den finansielle regulering, så er det kun banker, der bliver pålagt et loft på deres udlån til andelsboliger. For eksempel en pensionskasse må gerne lave en fond, der frit kan låne alt, hvad den vil, med pant i andelsboliger. Sådan noget opstår der et marked for nu.
Introduktionen af markedet er det umiddelbart besynderlige i hele denne historie. For blot tre år siden, da andelsboligloven blev revideret, var det meget vigtigt for de samme partier, der nu har vedtaget boligindgrebet, at andelsboligmarkedet forblev stramt reguleret, og at foreningernes ejendomme blev værdiansat præcist ud fra markedsværdien af samme i fri handel mellem professionelle investorerne.
Med boligindgrebet er de gået i præcis den modsatte retning og har skabt et andelsboligmarked, der ligner ejerboligmarkedet, om end det er mere kompliceret, og som giver gode markedsmuligheder for diverse rådgivere og finansielle virksomheder.
Men nøglen til at forstå det ligger i, at det netop kun er en del af andelsboligmarkedet, der kommer til fungere sådan. Den anden del, bestående af dem, som har valgt at holde andelskronen nede, for eksempel ved at bruge de som regel lave, offentlige vurderinger, kan altså i praksis køre videre som hidtil.
Spørgsmålet om, hvorvidt man skulle det ene eller det andet, har været genstand for ophedede diskussioner på mangen en generalforsamling i andelsforeningerne. Man kan ikke sige, at det ene er rigtigt og det andet forkert. Men det er to meget forskellige valgmuligheder – at holde boligerne billige eller at realisere sine værdier.
Faktisk er de to valgmuligheder så forskellige, at man kan sige, at en skilsmisse mellem dem, der mener henholdsvis det ene og det andet, var naturlig. Den skilsmisse er nu vedtaget i Folketinget. Foreninger, der foretrækker en lav husleje, kan dog, ved at få en valuarvurdering inden den 1. juli, nøjes med separation, hvor de senere kan vælge at genoplive ægteskabet. For de foreninger, der allerede bruger valuarvurderinger, er der ingen vej tilbage.
Billedet er fra A/B Vanløsegård.
