De har været en pest i mange andelsforeninger, hvor de har bundet medlemmerne til usælgelige andele, og i nogle tilfælde endda ført foreningerne til konkurs. Men nu er der kommet en lille lempelse, som de ramte foreninger måske kan bruge.
Vi taler om renteswaps. Det er et finansielt instrument, som har den egenskab, at den stiger i værdi, når renten stiger, og vice versa. De bliver erhvervet samtidig med, at virksomheden – eller andelsforeningen – optager rentetilpasningslån. På den måde kan man på en gang får den lave, såkaldte korte rente og en art forsikring, hvis renten skulle stige.
Problemet er, at tendensen i renten i stedet har været nedadgående. Renten er i dag så lav, som ingen havde forestillet sig muligt for 10 eller 20 år siden. Dermed er værdien af renteswaps blevet negativ. I en andelsforening skal denne negative værdi med i regnskabet, hvorved andelskronen bliver tilsvarende mindre. Det betyder, at medlemmerne ikke kan fraflytte uden at indkassere store tab.
Men i begyndelsen af december kom der pludselig et nybrud. Det skete, da erhvervsminister Simon Kollerup i et svar til Torsten Schack Petersen (V) pludselig åbnede for en anden værdiansættelse af renteswwaps end den, bankerne beregner.
”I forbindelse med indgåelsen af kontrakten om renteswappen har begge parter mulighed for at have indflydelse på de faktorer, der påvirker værdien af renteswappen. Bankerne er derfor ikke alene om at definere værdien af en renteswap,” hed det i svaret fra ministeren.
Det har fået virksomheder, der har problematiske renteswaps, til at klø sig i nakken, for forinden havde det været betragtet som en selvfølge, at banken bestemte swappens værdi. Det er det tilsyneladende ikke alligevel, selv om der er tvivl om, hvorvidt et svar fra en minister har retsvirkning, eller om der skal en egentlig ændring af bekendtgørelsen til.
I den vejledning til andelsforeninger om udarbejdelse af årsregnskab, som Erhvervsstyrelsen udsendte i 2015, hed det, at ”årets regulering af dagsværdien på renteswappen føres direkte på egenkapitalen. Dagsværdien er opgjort af leverandøren af aftalen (det vil sige banken, red.).” Den formulering er der foreløbigt ikke ændret på.
I brancheforeningen EjendomDanmark har man foreløbigt konkluderet, at ministerens svar ikke betyder, at foreningerne selv har pligt til at opgøre værdien af deres renteswaps. De kan fortsat vælge at bruge bankens værdiopgørelse, hvis de foretrækker det sådan.
Men udmeldingen fra ministeren tyder altså på, at de gerne må bruge en lavere negativ værdi af renteswappen, hvis de kan argumentere for det. Dermed vil de styrke foreningens kapital og opnå større værdi af andelene.
Ifølge Min-andelsbolig.dk’s oplysninger er det i ejendomsbranchen en almindelig opfattelse, at bankernes værdiansættelse af renteswaps ofte ligger et pænt stykke fra markedsværdien – og normalt til kundernes ulempe. Dette skyldes blandt andet, at man beregner værdien ud fra nogle formler, i stedet for at gå ud fra et skøn for markedsværdien.
Der er altså noget at komme efter for andelsforeninger. Enkelt er det dog ikke. At beregne værdi af en renteswap er uhyre kompliceret, og foreningens revisor vil, igen ifølge Min-andelsbolig.dk’s oplysninger, normalt heller ikke være kvalificeret til det. Men måske kan revisor henvise til de konsulentfirmaer, der har specialiseret sig i emnet.
Billedet er fra A/B Kildevæld på Østerbro i København.
