Hvor ejerboliger må handles frit, sætter lovgivningen en overgrænse på, hvor meget andelsboliger må handles for. Det er den såkaldte maksimalpris, der fastsættes som den enkelte ejers andel af foreningens nettoformue – det vil groft sagt sige ejendommens værdi, givet den havde været en udlejningsejendom, fratrukket gælden.
Hvis en andel af den ene eller anden grund bliver solgt for dyrt, har køberen ret til at få penge tilbage. Som tidligere omtalt her på Min-andelsbolig.dk bliver reglerne for dette nu ændret, så køberen får meget længere tid til at få ændret salgsprisen.
Så meget mere vigtigt bliver det, at især sælgeren er opmærksom på, hvor de hændelige fejl kan opstå. Advokat Kristian Strandberg Dreyer nævner i sin henvendelse til Folketingets erhvervsudvalg en lang række eksempler, ud fra de erfaringer han har gjort sig i sin egen praksis:
- Valuaren har ansat prisen på ejendommen for højt. Indtil nu har domstolene dog været meget tilbageholdende med at sige, at dette er tilfældet. Men det kan ændre sig, når reglerne også på dette punkt ændrer sig, og der er mere præcise krav, som valuarerne skal følge – og som de kan misforstå eller overse.
- Foreningens revisor har begået en fejl, så værdien af andelene er blevet ansat for højt.
- Værdierne i foreningen er fordelt efter de enkelte lejligheders størrelse – men disse er målt forkert ved indberetningen til BBR-registret.
- Foreningerne har optaget byggelån i forbindelse med renoveringer, men dette har man glemt at tage højde for i opgørelsen af foreningens formue.
- Foreningerne har glemt at tage højde for kursændringer på lån eller renteswaps.
- Foreningen har overset, at der er hjemfaldspligt på deres ejendom, hvilket vil sige, at de før eller siden skal købe sig fri af denne forpligtelse over for kommunen. Det er mest relevant i Københavns Kommune, og det er heller ikke mange foreninger, det drejer sig om – i København kun 13.
- Værdien af nye altaner er blevet regnet ind to gange – både som en forbedring af hele ejendommen og af de enkelte lejligheder.
- Vurderingsmænd værdiansætter forbedringer i de enkelte lejligheder – for eksempel nyt køkken eller badeværelse – til for høje beløb.
En overpris kan naturligvis også opstå ved, at der er betalt ”penge under bordet”. Men i disse tilfælde ved naturligvis både køber og sælger, at der er sket en ”fejl”.
Billedet er fra A/B Ingerslevsgade 118-122 i København.
