Partiernes boligordførere diskuterer i disse dage, hvordan og hvor meget de skal skærme andelsforeninger mod at blive ramt af indgrebet på lejemarkedet. Men en af søjlerne i indgrebet, som boligminister Kaare Dybvad i går fremlagde en skitse til i Berlingske, gør det næsten umuligt at hjælpe et stort antal foreninger.
Det handler om kravet om, at ejendomme skal have mindst energimærke C, hvis ejerne skal kunne bruge paragraf 5 stk. 2 og hæve huslejen efter istandsættelser af de enkelte lejemål. I dag er kravet energimærke D, men allerede det er der mange steder en udfordring at nå, fortæller Tage Bergsbo, partner og COO i erhvervsmæglerfirmaet Lintrup & Norgart.
”Du får ikke den gamle boligmasse i København og Aarhus op på energimærke C,” fastslår han.
”Da vi fik energimærkerne, var der netop en debat om, hvor niveauet skulle ligge. Man endte på D, fordi folk, der havde forstand på teknik, mente, at det ville være nærmest umuligt at få den gamle boligmasse op på C. Derfor vi også i dag den mulighed, at hvis man ikke kan nå energimærke D uden for eksempel at skulle have helt nye facader, der ændrer ejendommens udtryk, kan man alternativt lave energiforbedringer for 430 kroner pr. kvadratmeter, og derefter alligevel bruge paragraf 5 stk. 2. Det fremgår ikke, om man har tænkt sig, at den mulighed fortsat skal være der på det endnu skrappere niveau,” uddyber Tage Bergsbo.
Spørgsmålet har afgørende betydning for andelsforeninger, fordi de skal værdiansætte deres ejendomme, som om det var boligudlejningsejendomme. Og når ejerne af disse ikke længere kan få en fortjeneste ved at istandsætte lejemål, styrtdykker værdierne.
Forskellige tal om, hvor stort værditabet vil være, har været fremme. Boligministerens embedsmænd siger 10 procent. Ejendom Danmark siger 25-30 procent. Men brancheforeningen har tidligere anslået, at tabet ville være 40-50 procent ved en ren afskaffelse af paragraf 5, stk. 2, og dét mener Tage Bergsbo i praksis er situationen nu.
”Det gælder efter min bedste overbevisning også med en kombination af et uopnåeligt energimærke, fravær af et alternativ og en tiårig karensperiode (hvor en køber ikke må benytte paragraf 5, stk. 2, red.). Der vil stadig være stadig været et værditab på 40-50 procent. Jeg kan så se, at ministeriet siger 10 procent. Men det er ude af trit med virkeligheden. Hvis man kun troede, der var et værditab på 10 procent, så ville der jo heller ikke være nogen grund til at være så bange for det med andelsboligerne,” siger Tage Bergsbo.
Lintrup & Norgart arbejder ikke for andelsforeninger. Men selskabet formidler salg boligejendomme, og her råder man nu sælgerne til at forlade markedet: De kan bedst selv udvikle ejendommene, fordi de, i modsætning til en køber, ikke er omfattet af karensperioden.
For ejere, der gerne vil sælge, gælder det derfor om hurtigst muligt at få lejemålene renoveret, så ejendommene kommer op i værdi og bliver salgbare. Og dermed kan indgrebet få den stik modsatte effekt af det tiltænkte, afhører Tage Bergsbo.
”De nuværende ejere vil få et incitament til at få lejerne ud, og det var jo ret beset det, man ville undgå, fordi man syntes at Blackstone og andre havde været lidt for kække med at tilbyde andre en pose penge for at flytte. Så havde det måske været nemmere at gøre dét ulovligt, ligesom vi har dusør-regler i almindelighed,” siger han.
Billedet er fra A/B Skydebanen på Vesterbro i København.
