Måske har du ikke bemærket det, men hele finansieringssystemet for andelsboliger har vaklet det seneste års tid.
Det kommer sig af, at flere store andelsforeninger har ladet sig selv gå konkurs. På den måde er medlemmerne sluppet ud af en knibe, hvor boligafgiften var blevet meget høj og andelene svære at sælge.
I flere af sagerne har medlemmerne været bitre over for realkreditinstitutterne. Men disse institutter har selv været overraskede over, at konkurssagerne overhovedet kunne opstå. Derfor har de, blandt andet gennem deres brancheforening FinansDanmark, bebudet, at en konsekvens kunne være, at medlemmerne skal hæfte personligt for i hvert fald dele af gælden.
I så fald vil et medlem af en andelsboligforening blive stillet cirka ligesom en almindelig ejerboligejer, der går på tvangsauktion. Han/hun vil også bagefter hæfte for den gæld, der står tilbage.
Men hvis det bliver en udbredt praksis, vil det have store konsekvenser for hele andelsboligsektoren. Mange foreninger vil i praksis blive meget begrænsede i deres mulighed for at optage lån, og man kan også forudse, at det vil blive vanskeligt at stifte nye foreninger.
Situationen er i nogen grad faldet til ro, dels fordi der er faldet nogle domme, der i nogen grad afklarer situationen rent juridisk, og dels fordi der tilsyneladende er lovændringer på vej, som skal gøre andelsforeningerne mere økonomisk solide.
Men realkreditinstitutterne forbeholder sig stadig ret til at kræve personlig hæftelse fra medlemmerne, når foreningerne optager lån. Minandelsbolig.dk har spurgt de tre institutter, hvordan deres praksis er.
Når en ny forening bliver stiftet, vil finansieringspakken typisk bestå af realkreditlån på 80 procent af ejendomsværdien og et banklån på cirka 10 procent. Det resterende skal medlemmerne selv stille med. Banklånet vil normalt være med pro rata-hæftelse fra medlemmerne, oplyser kreditchef Morten Lykke. Pro rata betyder, at hver enkelt andelshaver hæfter for sin andel af banklånet, men ikke for naboernes andele.
Normalt vil realkreditlånet være afdragsfrit de første ti år, så banklånet hurtigt kan blive betalt ud, og hæftelsen dermed ophører.
I en periode i kølvandet på retsafgørelserne om nogle store andelsforeninger havde Realkredit Danmark den praksis, at man også krævede pro rata-hæftelse fra medlemmerne på den yderste del af realkreditlånet ved stiftelsen af nye foreninger. Nu afstår Realkredit Danmark oftest fra muligheden for at kræve hæftelse på realkreditgælden, både ved stiftelse af nye foreninger og ved lån til gamle foreninger.
”Som udgangspunkt vil vi ikke gøre det, hvis det er en sund forening med en god økonomi. Men sagerne er jo forskellige, så vi vil ikke udelukke at det kan forekomme,”
– siger Morten Lykke.
Af de tre realkreditinstitutter er det først og fremmest Nykredit, der er ”brændt barn” i henseende til at have givet lån ud til foreninger, hvor konkurs senere er blevet et tema. Instituttet holder da også alle muligheder åbne i henseende til at kræve individuel hæftelse for lån til andelsforeninger.
”Vi stiller i forbindelse med særligt nystiftede andelsboligforeninger ofte individuelle krav, men det afhænger altid af en konkret vurdering af den enkelte forening. Når vi stiller individuelle krav, skyldes det den nuværende usikre juridiske situation,” <
– skriver pressechef Jens Theil i en mail til Minandelsbolig.dk.
I BRFKredit er boligøkonom Mikkel Høgh bekendt med mulighed for at kræve hæftelse fra en forenings enkelte medlemmer. ”Men det har vi ikke set nogen sager med,” siger han.
