Vi har fået et spørgsmål fra en læser: Hvis der er lejligheder til udlejning i foreningen, er der så en skattemæssig fordel i at bevare disse lejemål, fremfor at sælge lejlighederne som andele, efterhånden som lejerne fraflytter?
Vi har forelagt spørgsmålet for valuar Erik Wiborg fra Wiborg + Partnere, og det helt korte svar er: Ja. Erik Wiborg understreger dog, at foreningen i den situation skal kontakte sin revisor, for alt afhængigt af situationen kan der være fordele ved at sælge de sidste andele alligevel.
Når andelsforeninger bliver stiftet, er det mere reglen end undtagelsen, at der er beboere, der vælger at stå udenfor. De vil så forblive lejere, nu bare med den nye andelsforening som udlejer. Foreningen skal dermed også leve op til lejelovgivningens mange regler. Det kan være besværligt, så almindeligvis vil foreningerne foretrække, efterhånden som det er muligt, at sælge de sidste lejligheder som andele, så de nye beboere bliver helt almindelige medlemmer af foreningen.
Men man skal altså tænke sig om, før man sælger det sidste lejemål. Ved den lejlighed udløses nemlig skat af al den værdistigning, der siden stiftelsen har været på de lejligheder, der oprindeligt ikke gik med i foreningen.
Hvorfor hele skattepligten bliver udløst netop ved salget af den sidste lejlighed, er der ifølge Erik Wiborg ikke noget godt svar på. Sådan er loven nu engang bare.
Skattepligten beregnes groft sagt ved at trække seneste offentlige vurdering fra den oprindelige købspris, og derefter beregne den fraktion, der vedrører de oprindelige ikke-medlemmer i ejendommen. Dette beskattes som ejendomsavance med selskabsskatteprocenten på 22.
Eksempel: 60 procent af beboerne i en ejendom stifte i 1995 en andelsforening og købte ejendommen for 10 mio. kroner. I dag siger den offentlige vurdering 20 mio. kroner. I mellemtiden er alle udlejede lejligheder undtagen én blevet solgt som andele. Hvis den sidste lejlighed også bliver solgt, udløser det en skatteregning på 22 procent af 40 procent af værdistigningen på 10 mio. kroner. Altså i alt 1 mio. kroner, der skal betales i skat.
Det hele er lidt mere kompliceret. Der er fradrag for forbedringer og for indtægter, foreningen har haft i mellemtiden, og som allerede er beskattet. Omvendt er der nogle ligningsmæssige fradrag. Det er blandt andet derfor, man skal have en revisor til at beregne det præcise beløb for foreningens ejendom.
Reglen omfatter også erhvervslejemål. Det vil sige, at hvis foreningen for eksempel udlejer et par butikslokaler i stueetagen, er der ikke noget i vejen for at sælge den sidste ”rigtige” lejlighed til beboelse. Foreninger skal dog være opmærksomme på, at detailhandlen ændrer sig i disse år, og at det bliver sværere og sværere at finde lejere til butikker, og at få en tilfredsstillende leje fra butikslokaler. Er man usikker, kan det være en ide at beholde en bolig til udleje.
Som tommelfingerregel vil den skattemæssige ulempe ved at sælge det sidste lejemål være større, jo større en andel af de oprindelige beboere (igen inklusive erhvervslejerne) der stod uden for foreningen. Men uanset hvad regningen bliver, skal man holde det op mod de fordele, der vil være ved at sælge. Herunder besværet ved at være udlejer, og at den fremtidige skatteindtægt også vil være skattepligtig.
Omvendt kan man også se på, om det er mere fordelagtigt at få renoveret de sidste lejemål efter den meget omdiskuterede paragraf 5 stk. 2 i boligreguleringsloven, og efterfølgende hæve huslejen. Det kan give foreningen en god indtægt, selv om denne naturligvis også skal beskattes. Igen er det forhold, som revisor kan regne på konsekvensen af.
Kommer man frem til, at et salg af det sidste lejemål er gunstigt, er det en god ide at gøre det inden de nye, offentlige ejendomsvurderinger kommer i 2022 (eller kort tid derefter). Disse vurderinger vil generelt være højere end de nuværende.
Billedet er fra A/B Colbjørnsensgade 32-34 i København.
