Boligminister Kaare Dybvad og et politisk flertal ville stoppe stigningen i huslejen i renoverede lejligheder. Men sådan som lovforslagene er udformet, kommer de til at gå endnu videre: I en række lejemål vil huslejen skulle sættes ned.
Det vil lægge yderligere pres på værdien af boligudlejningsejendomme, og dermed også på værdien af andelsforeningers ejendomme. Det vil blandt andet komme til udtryk, når realkreditinstitutter skal give lån til foreningerne, og når banker skal give lån til købere eller eksisterende ejere af andelene.
Mikkel Høegh, afdelingsdirektør og boligøkonom i Jyske Bank, vil ikke sætte noget tal på, hvor stort et prisfald husleje-bakgearet vil udøse. Det vil også være meget forskelligt fra ejendom til ejendom. Men han siger:
”Det vil give en enorm forsigtighed hos vores vurderingskorps. De vil nødigt være dem, der laver fejlen her. Så der vil lige med det samme være et nedadgående pres på vurderingerne.”
Forklaringen på, hvad huslejebremsen skulle, og hvordan den blev til et husleje-bakgear i stedet, er lidt teknisk.
Den meget omtalte paragraf 5 stk. 2 i boligreguleringsloven siger i dag, at man efter renovering af et lejemål ikke må opkræve en husleje, der ligger væsentligt over det lejedes værdi. Nøgleordet er ”væsentligt”. Praksis har været, at udlejerne kunne lægge huslejen 10 procent højere end i sammenlignelige lejligheder.
Det har betydet, at huslejen i de renoverede lejligheder løbende kunne sættes op. Det har aldrig været nogen hemmelighed – man kan næsten sige at det en oprindelig hensigt med paragraffen, at huslejen i de gamle lejligheder skulle hæves, indtil der reelt var fri huslejefastsættelse, altså så huslejen blev afgjort af udbud og efterspørgsel.
Men politikerne nåede altså at skifte kurs, inden man kom dertil. Et centralt element i boligindgrebet er således, at ordet ”væsentligt” fjernes fra paragraf 5, stk. 2, så den nu slet og ret siger, at lejen ikke kan være højere end i sammenlignelige lejemål.
Men ændringen betyder ikke blot, at udlejerne ikke længere kan hæve huslejen, fremgår det af et notat (se andet og tredje afsnit side 4) fra Boligministeriet. I nogle tilfælde vil de også blive tvunget til at sætte den ned.
Det kan for eksempel handle om en lejlighed, der sidste år er lejet ud til at 1700 kroner pr. kvadratmeter. Den pris er udlejeren nået frem til ved at se på huslejen i sammenlignelige lejligheder, der var udlejet til 1550 kroner pr. kvadratmeter. Den pris har udlejeren så lagt cirka 10 procent oveni.
Men hvis lejeren siger op igen til efteråret, efter at den nye lov er trådt i kraft, kan udlejer ikke længere lægge de 10 procent oveni. Nu skal huslejen i stedet holdes på de 1550 kroner.
Set fra udlejerens stol er huslejen altså ikke bare fastfrosset. Den er rullet 10 procent tilbage. Det er giftigt for investorer, der normalt køber ejendomme til en pris, så de kan få et afkast på 3-4 procent om året. Når de risikerer, at en stor del af huslejen falder bort ved de kommende års udlejninger, vil de give tilsvarende mindre for ejendommene.
Det har direkte effekt for andelsforeninger, fordi også deres ejendomme skal værdiansættes, som om de var udlejningsejendomme.
Lige nu er usikkerheden enorm. I princippet kan husleje-bakgearet betyde, at huslejen skal sættes ned ved flere nyudlejninger i træk. Det vil også i høj grad være de kommunale huslejenævn, der bestemmer, hvordan praksis mere præcist bliver, og huslejenævnene bevarer en stor selvstændighed i den ny lovgivning.
Ligesom Mikkel Høegh har Lior Koren, partner hos erhvervsejendomsmægleren Cushman & Wakefield RED, ikke noget bud på, hvor meget husleje-bakgearet vil betyde for priserne. Han hæfter sig også ved, at huslejenedsættelserne vil komme over et længere tidsrum, da en eksisterende lejer ikke kan få nedsat en én gang godkendt husleje. Det, vurderer Boligministeriet, ville være grundlovsstridig ekspropriation.
”Hvor stort omfanget af disse lejemål er, er svært at sige, ligesom det er svært at sige noget om priseffekten. Det øger jo risikoen en anelse for en køber af en ejendom, hvor en stor del af lejlighederne er paragraf 5 stk. 2-moderniserede, da man nu ikke er beskyttet af et væsentlighedskriterie, men kan risikere en lejereduktion på op til 10-12 procent, selv i den teoretiske situation at samtlige lejemål har været prøvet i boligretten og lejen er blevet godkendt. Det er dog kun ved genudlejning, som jeg læser det, så lejereduktionen vil ske over en lang periode, ligesom opfattelsen af ”det lejedes værdi” også kan ændre sig,” skriver Lior Koren i en mail til Min-andelsbolig.dk.
Billedet er fra A/B Ålandsgade 12 i København.
