Det er ikke kun professionelle ejere af boligejendomme, der vil komme til at undgælde, hvis regeringens forslag om at sætte et loft over huslejestigningerne bliver vedtaget. Det er også mange andelsforeninger – dog ikke flertallet af dem.
Der foreligger endnu ikke en politisk aftale, men der bliver forhandlet om en sådan. Sådan, som forslaget har været præsenteret i offentligheden, er det tanken, at nogle huslejer i privatejede ejendomme højest skal kunne hæves med 4 procent de kommende to år. Den normale mekanisme er, at udlejerne kan hæve huslejerne med nettoprisindekset, og det er allerede omkring 9 procent oppe i år. Alt andet lige vil en huslejebremse altså betyde et tab for udlejerne.
Men først skal man forstå huslejebegreberne. Der er tre af dem: Omkostningsbestemt husleje, som er stramt reguleret og gælder for ældre boligejendomme i større byer. ”Det lejedes værdi” er mindre reguleret og gælder for gennemrenoverede lejligheder i ældre ejendomme (de såkaldte paragraf 5, stk. 2-renoveringer). Endelig er der i nyere ejendomme, opført efter 1992, markedsbestemt husleje, hvor udlejer og lejer er fri til at forhandle en husleje, som udlejer dog ikke kan hæve efter forgodtbefindende de kommende år.
Det er de to sidste huslejebegreber, der er omfattet af regeringens forslag. Det vil sige, at en typisk ældre andelsforening i en ældre ejendom, hvor der stadig bor nogle få eksterne lejere, ikke vil mærke nogen forskel. Huslejen i disse lejemål er omkostningsbestemt.
Men så er der andre situationer, hvor huslejebremsen vil få effekt i en andelsforening, der lejer lejligheder ud. Her er nogle eksempler.
- Foreningen har bygget loftsrum om til lejligheder, som lejes ud. Det sker under markedsbestemt husleje.
- Det samme er tilfældet, hvis butikker i stueetagen er bygget om til lejligheder, der lejes ud.
- Foreningen bor i en ejendom opført efter 1992, hvor der er eksterne lejere. Også her er der markedsbestemt husleje.
- Foreningen er stiftet i nyere tid, men i en gammel ejendom, hvor den tidligere ejer har foretaget en gennemgribende renovering af nogle lejligheder, så de nu udlejes efter ”det lejedes værdi”.
Andelsforeninger, der er omfattet af disse eller lignende situationer, kan trøste sig med, at det måske alligevel ikke havde været praktisk muligt at hæve huslejen så meget, som nettoprisindekset tilsiger. At huslejen er markedsbestemt betyder, at man er nødt til at tage hensyn til ”kunden”, altså lejeren, på en anden måde end hvis man er under det strengt regulerede huslejeregime.
Mange lejere kan have så svært ved at klare en huslejestigning, at de vil fraflytte, hvis ikke udlejer viser hensyn. Og det er ikke givet, at en ny lejer vil acceptere huslejestigningen heller. Måske vil det endda være umuligt at leje ud til samme pris som før. Andelsforeninger må altså, i lighed med professionelle udlejere, gå i dialog med deres lejere.
Som nævnt, i en almindelig forening i en ældre ejendom, vil lejerne typisk betale omkostningsbestemt husleje. At beregne dén er en større kunstart, der involverer en minutiøs opgørelse af udgifter i det forgange år og skatter i det nye år. I andelsforeninger er det noget, administratorer tager sig af.
Men de stigende huslejer vil også komme til disse lejemål, efterhånden som priserne på administration, viceværtydelser, materialer, vedligehold og så videre stiger. Reglen er, at hvis lejeren er skeptisk over for en lejeforhøjelse, kan han eller hun klage til udlejer, som så enten kan bøje sig eller lade det lokale huslejenævn bestemme, hvad der er den rigtige huslejestigning.
Den type sager vil der nok kommer flere af, når lejerne får større huslejestigninger, end de er vant til. Men det er et problem, der endnu ligger ude i fremtiden.
Billedet er fra A/B Veksøhuse i Brønshøj.
