De fleste ved, at når en andelsboligejer forbedrer boligen, for eksempel ved at modernisere badeværelset, vil prisen for det også indgå i salgsprisen ved næste handel. Boligens pris bliver således den relative del af foreningens formue, plus prisen for forbedringsarbejdet, minus afskrivninger.
Mindre kendt er det måske, at også det almindelige vedligehold har betydning. Altså, hvis alt er nymalet og pænt, kan sælgeren forlange et tillæg til den pris, der kan beregnet ud fra foreningens regnskab. Omvendt, hvis det almindelige vedligehold er virkelig dårligt, kan køberen kræve et fradrag.
Det fremgår af en vejledning, som Erhvervsstyrelsen har sendt ud her i maj. Vejledningen skal informere købere om reglerne, så de ikke kommer til at give ”penge under bordet.”
”Hvis vedligeholdelsesstanden er væsentligt dårligere end sædvanligt, kan det betinge et fradrag i prisen. Modsat, hvis vedligeholdelsesstanden er væsentligt bedre end sædvanligt, kan det betinge et pristillæg. Såfremt der gives et fradrag eller et tillæg, bør det fremgå af opgørelsen af maksimalprisen i overdragelsesaftalen, da bestyrelsen ligeledes har pligt til at kontrollere dette,” hedder det i vejledningen.
Ifølge Jan Hansen, direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, kommer reglen kun i brug, når vedligeholdelsesstanden virkelig er ude i yderpunkterne. Det negative yderpunkt kan for eksempel opstå ved dødsboer, hvor der ikke er foretaget væsentlig vedligehold i en årrække forinden. Det positive yderpunkt kan findes i en situation, hvor en andelshaver pludselig får behov for at sælge, for eksempel på grund af en uventet jobmulighed i en anden by, og kort forinden har sat lejligheden tiptop i stand.
”Hvis man fraflytter en almen bolig, er der to malerhold, der rykker ind, og så får man efterfølgende en regning. Ved en andelsbolig er det anderledes. Den er som udgangspunkt normalt vedligeholdt, med mindre vi er ude i yderpunkterne,” siger Jan Hansen.
”Sælger vil som udgangspunkt komme med et bud på det, hvis man mener, der skal være et tillæg, og det forholder bestyrelsen sig så til. Hvis parterne ikke kan blive enige, kan køberen i sidste ende få det prøvet ved en voldgift. Hvis det er fraflytning, og vedligeholdet er særdeles dårlig, vil det normalt være bestyrelsen, der melder ud, at der skal være et fradrag. Det kan sælger så være enig eller uenig i, og måske skal man have en fagmand til at se på det,” uddyber han.
Det meste af det øvrige i vejledningen, som købere efter den nye andelsboliglov altid skal have udleveret, er enten kendt stof, noget, man kan regne ud selv, eller noget, som bestyrelsen holder øje med. Så man kan spørge sig selv, hvor meget sådan en vejledning hjælper.
Billedet er fra A/B Blågårdsgade 8-10 på Nørrebro i København. Foto: Torben Svane.
