Flere og flere andelsforeninger går over til at bruge en vurdering fra en valuar, når de skal sætte en værdi på deres ejendom, og dermed afgøre hvad andelskronen og salgsprisen på andelene skal være.
Men er valuaren god nok? Spørgsmålet er omdiskuteret. Der kan være meget stor forskel på, hvad forskellige valuarer når frem til, og det skyldes ikke kun, at ejendomsvurdering er langt fra at være en eksakt videnskab, og at reglerne for den slags heller ikke er entydige.
Der er også forskel på kvaliteten af valuarer.
Mikkels Scheel, der selv er valuar, og desuden underviser på Dansk Ejendomsmæglerforenings diplomuddannelse og er medejer af Min-andelsbolig.dk, kom på et arrangement hos ABF i København i sidste uge med et forslag til ti spørgsmål, du kan stille, når du skal vurdere din valuar:
- Er valuaren medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, eller forpligter han sig til at følge den standard, foreningen har udarbejdet?
- Er valuaren erfaren? Spørg til erfaring med omsætning af boligudlejningsejendomme – vurdering af for eksempel ejerboliger er ikke så relevant.
- Angiver han at basere sine holdninger på ”mangeårig erfaring”? Det kan gå i enkelte tilfælde, men det kan ikke bære en vurdering i sig selv. Erfaringen skal være konkret og af nyere dato.
- Kan man på en overbevisende måde se, hvordan vurderingsresultatet kommer fra ”fra vugge til grav”?
- Understøtter referencerne og det statistiske grundlag i vurderingen resultatet?
- Er der potentiale i ejendommen, og bruger valuaren i så fald en såkaldt DCF-beregning? Potentiale vil i denne sammenhæng sige, at ejendommen, lejlighederne eller erhvervslejemål kan forbedres, så værdien løftes. Det er relevant for de fleste ejendomme, der ikke er nyopførte.
- Er den valgte budgetperiode i DCF-modellen tilstrækkelig til, at alle forventelige indtægter og udgifter i den forudsigelige fremtid er med?
- Er der i vurderingen anvendt satser fra Huslejenævn og Grundejernes Investeringsfond? Hvis ikke, hvorfor?
- Er de foretagne skøn underbyggede?
- Er de valgte forudsætninger i overensstemmelse med virkeligheden og temaet? Eller har valuaren glemt væsentlige elementer, for eksempel at faldstammer snart skal skiftes, eller at der er mistanke om forurening på foreningens grund?
Billedet er fra AB Thorsgaard på Frederiksberg.
