Hvis en andelsforening opløser sig selv og sælger sin ejendom, vil denne ejendom aldrig kunne blive omfattet af boligindgrebets såkaldte karensperiode på fem år, og kommende ejere vil i stedet fra dag ét kunne foretage renoveringer efter paragraf 5, stk. 2.
Dermed vil karensperioden ikke virke negativt på værdien af andelsforeningers ejendomme, vurderer Finanstilsynet i et notat, som i skrivende stund ikke er offentliggjort, men som Min-andelsbolig.dk har set. Foreningerne skal dog ikke glæde sig for tidligt, for spørgsmålet om karensperioden er kun en mindre del af baggrunden for det forudsete værditab på ejendommene.
Notatet er udarbejdet som følge af sidste uges mediehistorier om, hvad effekten af boligindgrebet vil være for andelsforeninger. Jyske Bank og Nordea var ude med meldinger om, at de skønnede, at værdien af ejendommene ville falde med henholdsvis 15-16 og 10-20 procent. Noget, som boligminister Kaare Dybvad bestred.
Allerede i den politiske aftale er det fastslået, at andelsforeninger skal friholdes for karensperioden, men bankerne havde opfattet det sådan, at det kun var ved første salg af ejendommen, altså fra en forening til en investor. I givet fald måtte en långiver til denne investor tage højde for, at hvis investoren var nødt til at sælge ejendommen igen, ville det være til en lavere pris, fordi den nye køber ville være omfattet af karensperioden.
Men det er altså ikke tilfældet. På baggrund af notatet udtalte Kaare Dybvad fredag til Berlingske, at ”det aldrig har været meningen”, at fritagelsen for karensperioden kun skal være ved første salg af ejendommen.
Dén præcisering synes dog, i denne højest usædvanlige politiske proces, hvor de forskellige aktører nærmest konsekvent taler forbi hinanden, ikke at være nået til Finanstilsynet. Tilsynet bruger i hvert fald en del plads til at fundere over, hvad den påtænkte regel præcis skal være – for så at nå frem til denne konklusion:
”Hvis man lægger til grund, at karensperioden på intet tidspunkt gælder for ejendomme, der har været andelsboligforeninger, er det således Finanstilsynets vurdering, at karensperioden ingen effekt vil have på belåningsmuligheden for ejendomme ejet af andelsboligforeninger.”
Mikkel Høegh, afdelingsdirektør i Jyske Bank, er enig i denne konklusion. ”Men det ændrer ikke ret meget på vores vurdering af, hvad indgrebet vil betyde for ejendomspriserne,” siger han til Min-andelsbolig.dk.
Humlen er, at karensperioden har fået stor symbolværdi på Christiansborg, men efter at den blev forkortet fra ti til syv og siden kun fem år, er de økonomiske konsekvenser af den beskeden. Så vejer det tungere, at der kommer nye og skærpede krav til ejendommenes energistand, og at huslejenævnets behandling af paragraf 5, stk. 2 på flere punkter bliver ændret markant.
Finanstilsynet peger på en andet problem ved, at der i henseende til karensperioden kommer en særregel for andelsforeningers ejendomme.
Valuarer – uanset om de arbejder for et pengeinstitut eller for foreningerne – skal forholde sig til, hvad sammenlignelige ejendomme bliver handlet til. I de seneste år har nogle andelsforeninger frivilligt opløst sig selv, senest Erica Park i Vangede (billedet), der har solgt ejendommen til PFA. Men den slags sker stadig relativt sjældent, og det indgår i boligindgrebet, at det skal være endnu sværere at opløse foreninger. Derfor vil der ikke være mange helt sammenlignelige handler at forholde sig til, og valuarerne er mere eller mindre henvist til at gætte sig til, hvad prisforskellen er på ejendomme med og uden karensperiode tilknyttet.
