Har du spørgsmål i relation til din andelsbolig? Så send det til os. Første medlem af vores nye ekspertpanel er Mikael Mogensen fra Mybanker.dk. Han svarer på spørgsmål om lån – både om foreningens realkreditlån og om medlemmernes banklån.
Det er en tryg fornemmelse at have lav gæld, og almindelig snusfornuft vil tilsige mange foreninger at afdrage realkreditlån hurtigt. Men det er ifølge Mikael Mogensen fra Mybanker.dk ikke nødvendigvis nogen god ide. Hans klare anbefaling til foreningerne er at holde en relativt høj belåning – ideelt mellem 60 og 70 procent af ejendommens værdi. Det er optimalt for medlemmerne, og det flugter også bedst med den oprindelige idé bag andelsboligformen; nemlig at gøre boliger tilgængelige til en overkommelig pris.
”Det er min opfattelse, at mange andelsforeninger afdrager alt for meget på deres gæld. Det burde de holde op med. En forening kan aktuelt låne med variabel rente fem år ad gangen til at ca. 0,2 procent i rente og bidrag. Det tilsvarende lån direkte til medlemmerne koster ca. 3 procent. Så det koster over 15 gange så meget, hvis medlemmerne skal låne pengene selv. Man skal tænke på, at de næste, der skal købe andelen, kan ikke få kreditforeningslån til det. Så for køberen kan udgifterne til et lån på 3 mio. kroner til en andel svare til de udgifter, der er ved at købe en ejerbolig til 5 mio. kroner,” siger Mikael Mogensen.
Humlen er, at jo højere foreningens gæld er, jo mindre koster den enkelte andel. ”Der er også banker, der ikke har lyst til at låne 3 mio. kroner ud til en andel, simpelthen fordi den pågældende bliver for hårdt eksponeret mod rentestigninger. Hvorimod man kan tage et fast forrentet lån, hvis man køber en ejerbolig. Det er også klart, at flere er i stand til at købe en andel til 800.000 kroner, hvor de samtidig hæfter for gæld i foreningen, end til at betale 3,5 mio. kroner for en andel i en forening, hvor der er lav gæld,” siger Mikael Mogensen.
Lovgivningen giver mulighed for at andelsboligforeningen kan låne op til 80 procent i et realkreditinstitut. Men der er en praktiske barriere, at realkreditinstituttet i så fald kræver højere bidrag. I modsætning til ejere af ejerboliger kan andelsforeninger forhandle om bidragssatsen, og er belåningen lavere end 70 procent, skal bidraget for en forening med en attraktiv og velholdt ejendom aktuelt være i underkanten af en halv procent om året.
Mikael Mogensen er første medlem af Min-andelsbolig.dk’s ekspertpanel. I sit daglige virke i Mybanker.dk hjælper han danskerne til at finde de banker og realkreditinstitutter, der er billigst for dem.
Det er et område, der er dynamisk. Da Mybanker.dk blev stiftet for to årtier siden, var der mange flere banker at vælge mellem. Siden er mange af dem forsvundet – enten fordi de er tvangslukket i forlængelse af finanskrisen, eller fordi de har ladet sig selv opkøbe af større banker. I dag er banker også betydeligt mere reguleret. De har ikke samme frihed som tidligere til at strikke tilbud til kunderne sammen.
Men omvendt er der også kommet nye muligheder til.
”Online-teknologi, f.eks. virtuelle møder, har gjort det muligt for banker på tværs af landet at have kunder, der ikke nødvendigvis bor i nærheden af en filial. Det har gjort vores skift bank-service bedre og mere vidtfavnende,” siger Mikael Mogensen, der også forudser, at man en dag kan komme til at henvise til helt nye udlånere, danske eller udenlandske, der kun findes på nettet.
”Det er ikke fordi, Danmark står og mangler full service-banker. Men jeg vil ikke udelukke noget. En del af de ny fintech-virksomheder synes at henvende sig til folk, som har et helt specifikt behov, og det kunne for eksempel være boliglån,” siger Mikael Mogensen.
Endnu låner langt de fleste andelsboligkøbere dog pengene i banken. Og her er et aktuelt tema, at mange er kommet i klemme af myndighedernes stramninger de seneste år.
Det er blandt andet blevet indskærpet, at det ikke er 95 procent af andelens pris, bankerne kan give lån til. Andelshavernes andel af foreningens gæld skal regnes med. Det har stillet medlemmer af nyere andelsforeninger i svær situation.
”Der er nogle, der er blevet ramt. Et klassisk eksempel findes på Grønttorvet i Valby. Man har bygget nogle vældigt fine lejligheder, hvor det kostede ca. 600.000 kroner at komme ind. Det var for mange unge vejen ind i egen lejlighed. Men så kom indskærpelsen, og køberne skulle ikke længere bare godkendes til et lån på de 600.000 kroner, andelene kostede, men på de 3 mio. kroner, som var den tekniske værdi af lejlighederne. Samtidig kom der regler om, at foreningen skal afdrage realkreditlån i sine tre første år, så også boligafgiften steg,” siger Mikael Mogensen.
Denne artikel er ikke direkte sponseret, men Min-andelsbolig.dk indgår i en økonomisk relation med Mybanker.dk.
