A/B Engskoven taber swap-sag med et brag

Hvis du i tvivl, så sig nej – til det smarte finansielle produkt, som banken eller realkreditinstituttet har tilbudt foreningen, men som du ikke helt forstår.

Det er konklusionen, efter at Højesteret i sidste uge traf endelig afgørelse i sagen mellem A/B Engskoven ved Skødstrup og Jyske Bank. Minandelsbolig.dk har læst dommen, som faldt ud til Jyske Banks fordel, og den er forbløffende klar. Selv i de tilfælde hvor banken faktuelt har givet forkerte oplysninger til foreningen, finder Højesteret ikke, at det har betydning for udfaldet af dommen.

Striden handlede om et såkaldt renteswap, som foreningen købte i 2006. En renteswap er en mulighed for at gardere sig mod rentestigninger, samtidig med at man får den økonomiske gevinst ved et kort lån: Hvis renten stiger, får man til gengæld penge udbetalt på swap’en. Ulempen ved renteswap’en er, at man til gengæld skal betale mere, hvis renten falder.

Og det var præcis, hvad der skete – renten faldt endda meget. Det har mange andre andelsforening end Engskoven brændt fingrene på. Det helt store problem kom, da det blev afgjort, at swappens værdi skulle indgå i foreningernes regnskab. Da renten faldt, var værdien af swap’erne negativ, hvilket betød at andelskronen faldt, hvormed medlemmerne måtte indkassere store tab ved fraflytning.

I de første år efter finanskrisen i 2008 var der en udbredt forventning om, at de banker, der havde solgt renteswaps, ville blive dømt for at have givet dårlig og mangelfuld rådgivning. Men den forventning er ikke blevet opfyldt, og den nye dom slår fast med syvtommersøm, at der ikke er noget at komme efter, som en tidligere statsminister ville have udtrykt det.

Dommerne hæfter sig i første række ved, at andelsboligforeningen dengang gik efter at sikre sig mod en rentestigning, som der var almindelige forventninger om ville indtræffe. Desuden finder Højesteret, at Jyske Bank klart informerede om, at der var en risiko, og at rådgivningen i øvrigt overholdt den tids regler om rådgivning fra bankers side.

Det specielle i dommen er, at det også fremgår, at Jyske Bank på en række områder ikke havde styr på, hvad den solgte og hvorfor:

  • Hverken Jyske Bank eller nogen anden vidste i 2006, om den positive eller negative værdi af en swap skulle med i foreningernes regnskab. Det meddelte Byggestyrelsen først i 2010, og man skulle helt frem til 2013, før Højesteret stadfæstede det i en dom. Spørgsmålet har enorm betydning for foreningernes enkelte medlemmer, fordi det i praksis kan afgøre, om de kan flytte uden at tabe en formue.
  • Engskoven tegnede samtidig med swap’en serviceaftale, der under nogle definerede vilkår gav banken mulighed for at opsige swap’en og kræve dens negative værdi indbetalt. Det kunne have været fatalt for foreningen og dens medlemmer. Det indså banken dog senere og undlod at bruge denne mulighed, da den ellers efter aftalen havde ret til det.
  • Jyske Bank oplyste til Engskoven, at den negative påvirkning af swap’en ved et rentefald ville være den samme som den positive påvirkning af en tilsvarende rentestigning. Det er ikke tilfældet – det potentielle tab er større end den potentielle gevinst. Men Højesteret fandt det ikke relevant, da foreningen alligevel ikke havde tænkt sig at afvikle swap’en før tid.
  • Jyske Bank informerede heller ikke om, at swap’ens værdireguleringer knyttede sig til en anden formel rentesats end boligrenten. Dermed var der en risiko for, at foreningen kom til at betale højere renter, uden at swap’en tjente sit praktiske formål med at kompensere for denne udgift. Højesteret lægger vægt på, at dette tab ikke er opstået i praksis.
  • Det fremgår ikke, om Jyske Bank i forbindelse med sin rådgivning har oplyst Engskoven om, at renten mest sandsynligt ville stige. Højesteret skriver dog, at ”der var generelt forventning om, at renten ville stige yderligere.” Faktum er imidlertid, at renteprognoser kommer med meget stor usikkerhed. Ud fra dette ville den saglige rådgivning være, at foreningen skulle tage højde for, at både rentestigninger og rentefald var meget sandsynlige scenarier.

Med den viden og de regler, der findes i dag, skal og kan bankerne give en væsentlig bedre rådgivning ved salg af netop swaps. Lige dém er der næppe nogen forening, der vil købe i dag. Men det ligger i dommen, at man også skal passe på, også med andre komplicerede finansielle produkter:

Meget langt hen ad vejen handler man på eget ansvar – også selv om man ikke er en professionel virksomhed, men blot en forening baseret på frivillig og ulønnet arbejdskraft.

Læs om A/B Engskovens syn på sagen og afgørelsen på foreningens hjemmeside.

 

Foto: Per Johansen for Danmarks Domstole.

<span style="color:black;font-size:20px;">STEN THORUP KRISTENSEN</span><br><span style="font-size:16px;">Journalist</span>

STEN THORUP KRISTENSEN
Journalist

Uddannet cand. polit. fra Københavns Universitet 1993. Fra 1997 til 2008 journalist, senere også redaktør, ved Økonomisk Ugebrev. Siden 2008 freelance journalist, med ejendomsmarkedet som primære speciale.

TILMELD NYHEDSBREV
Scroll til toppen

Tilmeld Nyhedsbrev