Hvis du er som folk flest, har du aldrig rigtigt sat dig ind i, hvordan man har fundet frem til værdien af den ejendom, du enten er andelshaver i, eller som du overvejer at købe dig ind i. Du er mest gået op i, hvad der står på bundlinjen – det tal, som i sidste ende afgør, hvad de enkelte andele er værd.
Men nu der grund til at kigge dybere i papirerne, hvis foreningen bruger en valuar. Det mest simple spørgsmål er, om vurderingen er baseret på, hvad tilsvarende ejendomme i området er handlet for pr. kvadratmeter, eller om den er baseret på beregninger ud fra fremtidige indtægter og omkostninger.
Hvis det første er tilfældet, skal foreningens valuar nemlig snart ændre metode. Det betyder ikke nødvendigvis, at ejendommen vil blive ansat til en lavere værdi. Men der er en betydelig risiko for, at dette vil blive konsekvensen.
Ændringen kommer sig af mandagens politiske aftale om andelsboligsektoren. Et af punkterne er, at der skal være ”mere retvisende valuarvurderinger”. For at nå dét mål, vil regeringen og forligspartierne ophæve en ny vurderingsnorm fra mæglerbranchen til en bekendtgørelse, som alle skal følge.
Michael Andersen, vicedirektør i Dansk Ejendomsmæglerforening, oplyser til Min-andeslbolig.dk, at et af punkterne i den nye norm er, at det er slut med alene at basere vurderinger på kvadratmeterpriser på sammenlignelige ejendomme. Valuarerne skal den tunge vej rundt om at beregne værdien ved hjælp af tre komponenter – forventede indtægter, forventede udgifter (begge dele som hvis ejendommen havde været en udlejningsejendom) og investorernes ønskede afkast, målt i procent af ejendommens værdi.
Andre punkter handler om at standardisere de forudsætninger, som de forskellige valuarer lægger ind. Det gælder
- At der skal anvendes normtal for udgifter til administration mv., uanset hvilke omkostninger foreningen faktisk har på dette felt.
- At udgifter til vedligehold skal fastsættes efter, hvad udlejere af tilsvarende ejendomme efter loven er forpligtet til at bruge.
- At der skal være referencer (i modsætning til blot skøn), som underbygger valuarens forudsætninger om det afkast, normale investorer i markedet aktuelt forventer af deres ejendomsinvesteringer. Der skal også være en såkaldt følsomhedsanalyse, der fortæller, hvad det betyder for bundlinjen, hvis afkastkravet i markedet henholdsvis stiger og falder (lavere afkastkrav betyder, at ejendomsværdien vil være højere, og omvendt).
- At der ligeledes skal være referencer på de lejeniveauer, valuaren forudsætter vil være gældende, hvis ejendommen var en udlejningsejendom.
Ændringerne vil betyde, at der ikke længere vil være så stor forskel som i dag på, hvad den ene og den anden valuar kan nå frem til. Det vil også betyde, at en række foreninger må imødese, at deres ejendom vil blive værdiansat lavere, når vurderingerne skal laves efter den kommende lov, der træder i kraft til sommer.
”Alt andet lige vil nogle blive nødt til at regulere værdierne ned, og hvis de har kørt andelskronen helt til vurderingens kant, kommer de også til at regulere andelskronen ned,” siger Michael Andersen.
Hvor mange foreninger, der vil stå i denne situation, er dog endnu uklart.
”Sigtet med de nye regler er, at vurderingerne skal ligge tættere på hinanden på skiven. Så er det klart, at hvis man i dag ligger langt uden for skiven, kan ikke opretholde sådan en vurdering. Vi ved, at der findes meget høje vurderinger af andelsforeningers ejendomme, men vi ved ikke hvor mange, og vi ved heller ikke, om det i de pågældende tilfælde er udtryk for fejlvurderinger eller ej,” siger Michael Andersen.
Billedet fra A/B Vigerslevvej i Valby.
