Med det kommende boligindgreb fra Christiansborg vil næsten halvdelen – helt præcist 42 procent – af nylige købere af andelsboliger blive teknisk insolvente. Det drejer sig om cirka 12.000 andelsboligejere. Værdien af deres andele vil altså falde så meget, så deres gæld bagefter vil være større end deres formue. Problemet vil være størst i unge foreninger, der har købt ejendommene til relativt høje priser.
Det viser en analyse, lavet på baggrund af tal fra EjendomDanmark og DomusPro. Det har længe været forudset, at indgrebet vil have alvorlige konsekvenser i andelssektoren, men det har været svært at præcisere hvor alvorlige – blandt andet fordi foreningerne har indrettet sig vidt forskelligt i henseende til værdiansættelse, hensættelser til uforudsete værditab og belåning.
Det nye er, at analysen har mere præcise tal for disse variationer. Med data for 100 af de største andelsforeninger i København har man et nogenlunde repræsentativt materiale til at se, hvordan andelsværdierne er sat sammen.
Det er især de helt nye ejere, der bliver ramt af teknisk insolvens. For 86 procent af dem, der har købt inden for det seneste år, vil værditabet være så stort, at boliggælden vil overstige boligformuen. 57 procent af dem med to års ejerskab bliver teknisk insolvente. Efter tre års ejerskab er det 22 procent og efter fire års ejerskab blot 2 procent.
Når kurven falder forholdsvis brat, skyldes det dels, at andelsboligejerne betaler afdrag på deres boliglån, dels en antagelse om, at andele alt andet lige stiger 3 procent om året i værdi.
I de ophedede diskussioner om boligindgrebet har det været fremført, at den professionelle ejendomsbranche har set en politisk mulighed for at folkeliggøre sin sag ved at fremstille sig selv som værende i båd med andelsforeningerne. Denne politiske interesse er også klar nok. Men omvendt betyder den ikke i sig selv, at branchens argumenter er forkerte.
Det er noget, der givetvis vil blive diskturet videre i morgen, torsdag, når boligminister Kaare Dybvad er i samråd om indgrebet.
Den største uenighed går på, hvor meget boligudlejningsejendomme vil falde i pris som følge af indgrebet. Her siger Boligministeriet 3-8 procent, mens bankernes udmeldinger har været 15-20 procent.
Analysen baserer sig her på, at ejendomsværdierne vil falde med 20 procent. Argumentet er, at ministeriet har overset en række faktorer, der trækker priserne ned.
For det første kommer der nye og skrappere krav til ejendommenes energistand, før ejerne kan bruge boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2. Ministeriet har regnet omkostningen til energirenoveringen med, men ikke tabet ved, at kravet også forsinker det hele, så der kan gå flere år, før paragraf 5, stk. 2 kan anvendes.
For det andet har ministeriet ikke indregnet, at de nye regler ikke blot betyder, at fremtidige huslejestigninger bliver annulleret, men faktisk også at huslejen falder i nogle af de renoverede lejemål.
For det tredje har ministeriet ikke medregnet omkostninger og usikkerheder ved nogle administrative ændringer – primært at huslejenævnene på forhånd skal ud og give sit tilsagn i hver enkelt lejlighed, et ejendomsselskab ønsker at paragraf 5, stk. 2-renovere.
Analysen indeholder også følsomhedsberegninger, hvor der er lagt nogle andre forudsætninger ind. Det betyder meget, hvor stort værditabet på ejendommene bliver. Er det ”kun” 15 procent, vil antallet af andelsboligejere i teknisk insolvens være 4500 i stedet for de 12.000.
Omvendt har det også stor betydning, hvor stor den årlige værdistigning vil være. Er den 2 procent i stedet for 3 procent, er det 16.300, der bliver ramt af teknisk insolvens.
Billedet er fra A/B Enghavevej 34 – Hedebygade 32-34 på Vesterbro i København.
