Vi har fået et spørgsmål fra en læser. Han bor i en meget attraktivt beliggende andelsbolig i hovedstaden. Nu vil han gerne sælge andelen, men han har svært ved at finde en køber, fordi bankerne i dag ikke vil yde samme lån, som han selv fik, da han købte i 2017. Læseren kan imødese et tab i omegnen af en halv mio. kr., hvis han sælger til den pris, som bankerne har regnet sig frem til.
Spørgsmålet er nu: Er der noget at gøre? Kan man f.eks. på nogen måde bestride eller influere på bankernes værdiansættelse?
Vi har forelagt spørgsmålet for Mikael Mogensen fra MyBanker. Det helt korte svar er nej. ”Banken bestemmer selv, hvor meget den vil belåne en andel,” fastslår han.
Læserens problem hænger formentlig sammen med en opstramning, som Finanstilsynet foretog i 2018. Her gav den bankerne besked om, de skulle være mere omhyggelige med at vurdere værdien af andelsboliger. De må heller ikke bare bruge den valuarvurdering, andelsforeningen selv har fået foretaget. Finanstilsynet præciserede på samme tid også, at andelshaverens andel af foreningens gæld skal med i regnestykket ved kreditvurderingen.
Men selv uden disse opstramninger har bankerne grund til at udvise forsigtighed – også selv om andelsforeningen ikke har presset citronen med en høj valuarvurdering, og prisen på andelen fremstår lav, især i sammenligning med prisen på ejerlejligheder.
”I modsætning til ejerlejligheder bliver andele som regel 100 pct. finansieret med banklån med variabel rente. Dermed bliver låneren også meget rentefølsom. Selv en mindre rentestigning kan betyde, at ydelsen på lånet stiger med flere tusinde kroner, og så er det ikke længere sikkert, at budgettet hænger sammen,” siger Mikael Mogensen.
Han tilføjer, at der også er en anden risiko knyttet til den for tiden ekstremt lave rente: Den betyder, at ejendomme bliver handlet op i værdi, fordi blandt andet pensionskasser køber dem i stedet for de lavt forrentede statsobligationer. Men den mekanisme vil ændre sig, hvis renten stiger. Så falder værdien af ejendommene – herunder dem, som andelsforeninger ejer. Følsomheden ved en rentestigning på f.eks. 1 pct. er langt større, når renten, som nu, er cirka nul, end den var før finanskrisen, hvor renten var omkring 5 pct. Mybanker har forklaret det i en artikel, som du kan læse her.
Billedet er fra A/B Luneparken i Christiansfeld.
