Hvordan skal det ende for andelsboligejerne, når Folketinget strammer boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2? Over det seneste år har vi her på Min-andelsbolig.dk søgt at give svar på det, ud fra politiske udmeldinger og vurderinger fra eksperter i ejendomsbranchen.
Med sidste uges politiske aftale må vi konstatere, at det endte slet ikke. Aftalen besvarer nogle spørgsmål, men den rejser også en række andre, som over de kommende år skal afgøres ved diverse juridiske og politiske instanser.
For andelsboligforeninger i ejendomme opført for 1992 er situationen speget. Buddene på, hvad aftalen betyder i henseende til værditab, ligger i et spænd mellem 5 og 30 procent. Det stor spænd afspejler, at ingen reelt ved, hvad der sker herfra. Denne usikkerhed er ikke blot foreningerne selv, men også deres banker, valuarer og revisorer, nødt til at tage højde for.
Et af de mest usikkerhedsskabende punkter i aftalen er tilsyneladende lidt hovsa-agtigt kommet ind under de politiske forhandlinger. Det går ud på, at huslejenævnene skal besigtige hver lejlighed, før en 5,2-modernisering kan tillades. Så det er i første omgang huslejenævnene, der bestemmer, hvordan praksis skal være – om paragraf 5, stk. 2 reelt stadig eksisterer.
Hver kommune har sit huslejenævn, og i vidt omfang agerer de forskelligt. Ét huslejenævn vil måske være large med at give grønt lys, mens et andet stort set vil lukke af. I det sidste tilfælde vil ejendomsselskaberne med al sandsynlighed tage sagerne videre til boligretten, landsretten og måske endda højesteret. Der kan gå mange år, før en praksis er fastlagt.
Domstolene kan få andet at se til. Forligspartierne har besluttet, at foreningerne kan køre videre med de valuarvurderinger, der gælder ved den kommende lovs ikrafttræden, og at man også kan medregne værdien af ”allerede igangsatte, større ombygningsprojekter”. Men hvad skal der til, før et byggearbejde er en ombygning, og hvor stort skal det være for at være ”større”? Og hvornår er det igangsat?
Der er et ti år gammelt fortilfælde, hvor der blev indført moms på byggegrunde. Undtaget var grunde, hvor byggeriet var sat i gang. Der blev støbt en del fundamenter den vinter, op til at momspligten trådte i kraft, men endnu i dag kører der retssager om, hvor meget eller hvor lidt byggeri der må være på en grund, før momspligten falder væk.
Ideen om give foreningerne lov til at bruge de nuværende valuarvurderinger på ubestemt tid er også langt hen ad vejen et fatamorgana. I mange tilfælde vil andelshavere sikkert kunne finde købere, der vil betale en sådan urealistisk høj andelskrone. Men banker og realkreditinstitutter er nødt til at lave deres egne vurderinger, som vil afspejle de reelle værdier af ejendommene, og ingen vil bevilge lån på baggrund af nogle gamle valuarvurderinger fra en fortid med en anden lovgivning.
Partierne bag aftalen synes at have en forventning om, at de skattemæssige vurderinger, der bliver offentliggjort om et års tid, vil være meget højere end de nuværende. Måske nok, men også Vurderingsstyrelsen må indregne de faktiske vilkår, herunder effekten af lovindgrebet. Man kan ikke have kunstigt høje skattemæssige vurderinger – hvor nogle andelsforeninger måske vil sætte pris på dem, vil de for andre bare være ensbetydende med en uretfærdigt høj grundskyld. På den konto kan der komme endnu mere arbejde til domstolene.
Ideen om de kunstigt høje vurderinger – uanset om det er valuarer eller Vurderingsstyrelsen, der skal stå for dem – står også i grel modsætning til den ændring af andelsboligloven, et bredt flertal i Folketinget vedtog i 2017. Her var overskriften ”mere robuste andelsboligforeninger”, og en hovedpointe var, at andelsforeningernes ejendomme skal vurderes præcist og retvisende. Det var ikke mindst boligminister Kaare Dybvad, der som daværende boligordfører for Socialdemokratiet insisterede på, at det skulle være sådan. I dag er han vendt 180 grader.
På en eller anden måde må man formentligt til at ændre fundamentalt i andelsboligloven igen. Det er i hvert fald svært at se, hvordan man skal få det, der blev vedtaget i 2017, til at harmonere med det, som aftalepartierne nu vil.
Men måske skal lovgiverne alligevel i gang igen. I aftaleteksten bliver det lovet, at man vil følge op hvis der senere skulle vise sig ”utilsigtede konsekvenser” med for eksempel andelsboligforeninger, der kommer i økonomiske problemer. Det er der meget stor sandsynlighed for, at i hvert fald nogle foreninger gør.
Man siger, at forestillingen ikke er slut, før den fede dame har sunget. I den metafor overværer vi nu en forestilling, som ingen kan se enden på. Den fede dame for forladt ikke bare scenen, men også teatret, og ingen ved, hvor hun er, eller hvornår hun kommer tilbage.
Foto: Flickr.
