KOMMENTAR: Spørger man sig for på blandt partierne på Christiansborg – og det har min Min-andelsbolig.dk gjort – ser stort set alle med beklagelse på de stigninger i priserne på andelsboliger, vi har set over de seneste par årtier.
Andelsboligformen er stiftet, for at der skal være adgang til boliger, som er billige, samtidig med at beboerne alligevel har en form for ejerskab over dem. Det er første led i dette, der i vist omfang er gået tabt, i takt med at foreningerne ved hjælp af vurderinger fra valuarer har opskrevet andelskronen. I dag er det ikke nok at være heldig, hvis man vil ind i en andelsbolig. Man skal også stille med ganske mange penge, og det er det, der ærgrer politikerne.
Andelsboligformen er ikke længere åben for alle, og for eksempel unge, der endnu ikke har etableret sig med indkomst og formue, må enten håbe, de har velstående og hjælpsomme forældre, eller finde en anden boform.
Men de samme politikere, som begræder dette, er selv med til at holde de unge ude af andelsboligmarkedet. Det gør de med regler, der hindrer folk i at låne det fulde beløb til indskuddet. Som omtalt i går har et signal fra Finanstilsynet haft effekt, og flere banker har inden for det seneste halve strammet yderligere op på kreditvilkårene for andelsboligkunder.
Den finansielle regulering er naturligvis ikke kommet til verden for at være ond over for unge – og andre uden penge – på boligmarkedet. Den skal sikre, at bankerne ikke igen kommer i uføre, som de gjorde under finanskrisen for ti år siden. Det er i sig selv et helt forståeligt hensyn fra lovgivernes side.
Men der kan også blive strammet for meget op, så dem, som er kreditværdige, og som har behov for en bolig, ikke kan låne pegene til den. Og meget tyder på, at det er, hvad der er sket her.
Selv om priserne på andelsboliger, især i København, ganske rigtigt er steget meget, bliver de stadig holdt nede af regulering. Meget kort fortalt skal andelsboliger vurderes, som om de er lejeboliger, og ikke som om de er ejerboliger. Da huslejen i de fleste ejendomme (alle dem opført før 1993) er reguleret ved lov, er en lejebolig væsentligt billigere end en ejerbolig.
Lige nu bliver udlejningsboliger så handlet til højere priser, end de plejer at gøre, og Finanstilsynet har nøgternt set ret i, at der en risiko for prisfald. Men de fleste andelsforeninger har allerede taget højde for dette og fornuftigt undladt at ansætte værdien af deres ejendom så højt, som de kunne gøre i forhold til valuarens vurdering. De har altså noget at give af, også selv om valuaren næste gange skulle komme med et lavere tal.
I en typisk andelsbolig i en typisk forening i en typisk, ældre ejendom er der altså to buffere i spil. For det første skal boligerne handles til noget lavere priser, end de kunne sælges til som ejerboliger. For det andet sørger de fleste foreninger for, at de bliver handlet til endnu mindre, end det loven tillader.
Alligevel har Finanstilsynet det synspunkt, at bankerne har påtaget sig for store risici, og at de har overvurderet værdien af det pant, der ligger i indskuddet. Det overbeviser end ikke tilsynet, at andelene faktisk bliver handlet til de værdier, bankerne tager pant i. Så bankerne er blevet pålagt stramninger, der indebærer, at kunden skal have en vis indtægt og desuden stille med pengene til en del af indskuddet.
Det er dette, der holder unge og andre uformuende ude af markedet.
Hvad Finanstilsynet bygger sin vurdering på, er umuligt at få oplyst. Finanstilsynet har nægtet Min-andelsbolig.dk aktindsigt i de overvejelser, der lå til grund for konklusionerne af den seneste runde af tilsyn med bankernes udlån til andelsboligkunder. Erhvervsankenævnet har senere stadfæstet, at Finanstilsynet ikke skulle give aktindsigten.
Konsekvensen af denne hemmeligholdelse er, at der sidder cirka en håndfuld ansatte i Finanstilsynet, som kan blokere for de unges vej til andelsboligmarkedet, og som gør det, uden at nogen kan se dem over skuldrene og spørge, hvad de egentlig baserer deres konklusioner på.
Det er givetvis kloge og forstandige mennesker, der sidder i Finanstilsynet. Men de kan umuligt matche den indsigt, som valuarer, revisorer og foreningerne selv har i deres lokalområder. Og nøgternt set er Finanstilsynets interesse heller ikke en rimelig eller hensigtsmæssig kreditpolitik i bankerne. Det er i stedet at gå med livrem og seler, så der ikke en dag er nogen, der en dag kommer og pege fingre af dem, fordi en bank er kommet i problemer.
Hvis politikerne gerne vil give de unge adgang til andelsboligmarkedet, så er det her, de skal rette blikket hen.
Banker løber pr. definition risici, når de låner ud. Det er det, der forretning består i; at tage sig betalt for disse risici. Så det kan aldrig være et finanstilsyns rolle at bringe risikoen for den enkelte bank ned på nul. Det må i stedet være tilsynets rolle at skabe rimelige kreditvilkår, som blandt andet giver borgerne mulighed for at erhverve en bolig.
Man kan forstå at Finanstilsynet holder igen, når det gælder ejerboliger, for her vil en udvidelse af lånemulighederne omgående slå over i højere priser. Men sådan er det ikke på andelsboligmarkedet, hvor priserne som nævnt er regulerede, så markedseffekten blot vil være, at flere får en mulighed for at købe til den pris, der nu er.
Billedet er fra A/B Gåsetorvet i Svendborg.
