MÅNEDENS ANDELSBOLIG-PROFIL. Man behøver ikke være synderligt bibelstærk for at kende fortællingen om de syv fede år, der blev afløst af syv magre, og uanset om man er troende eller ej, kan det i den sammenhæng godt give et lille gib af tjekke kalenderen: Den står på 2018, og dermed er det syv år siden, ejendomsmarkedet begyndte at stige igen efter finanskrisen.
Endnu er der ikke konkrete tegn på, at en ny krise er på vej, men i erhvervsmedierne bliver der stadig kortere mellem artikler, hvor eksperter forudsiger, at det alligevel er tilfældet – hvis ikke her og nu, så inden for et eller to år. Enkelte tror endda, at det bliver lige så slemt som under finanskrisen.
Det vil i givet fald også ændre hverdagen markant for Kristian Balleby. Han er chef for den afdeling i Danske Bank, der servicerer ejer- og andelsforeninger, dels med realkreditlån fra Realkredit Danmark, dels med bankens forskellige produkter den løbende drift af både forening og ejendom.
I de seneste år har det været ganske fredeligt.
”Vi er et spejl af den virkelighed, der er uden for murene, og når der er fremgang i økonomien, som der har været siden 2011, smitter det af på både foreningernes og medlemmernes økonomi. Dermed smitter det også af på evnen og lysten til at låne penge,” konstaterer Kristian Balleby, da han tager imod Min-andelsbolig.dk i bankens lokaler på Lersø Parkalle i København.
Men uden at melde sig i koret af alarmister opfordrer han bestyrelserne til at være opmærksomme på, at der er en risiko for, at markedet vender. I sin kreditvurderinger ser Danske Bank kun på, om foreningen er sund, og på værdien af dens ejendom. De enkelte medlemmers økonomi forholder man sig ikke til. Men det bør bestyrelserne til gengæld gøre, i medlemmernes bedste interesse.
”Helt generelt kan man sige, at når man sidder i en bestyrelse, har man med andre folks penge at gøre, og dermed også den risiko, det enkelte medlem har. Så jeg ville være vældigt opmærksom på at sikre, at alle er enige i finansieringen. Når vi nu ser renterne begynde at ændre sig, så vil værdien af ens ejendom også begynde at ændre sig, og det må man i foreningen tage aktivt stilling til det. Skal man have et lån, der giver en lav ydelse, men som betyder, at værdien af ejendommen falder, hvis renten stiger? Det kan være en udmærket løsning, men man skal bare tage aktivt stilling til, om det er det, man vil,” siger Kristian Balleby.
”Vi vil gerne sende en appel til, at andelsforeninger får lagt et fast punkt ind på både bestyrelsens budgetmøder og generalforsamlingen, hvor man aktivt tager stilling til den aktuelle finansiering, også selv om lånet kun er optaget for et, tre eller fem år siden. Jeg kan godt savne, at man kontinuerligt forholder sig til, om denne gældsætning stadig er den rigtige i forhold til de præferencer, der i foreningen i henseende til for eksempel andelskronen, boligafgift og ejendommens beskaffenhed. Det sidste er jo også en dynamisk størrelse, og så er det lidt pudsigt, at man lægger en konstant ned over det,” uddyber han.
Kristian Balleby afsluttede en uddannelse som bankrådgiver i Unibank, det nuværende Nordea, i 1997. Året efter kom han til BG Bank, og da den blev købt af Danske Bank, fulgte han med. I 2011 blev han boligchef på Realkredit Danmarks regionale kontor i hovedstaden, og da mange af kunderne her var andelsforeninger, opbyggede han ekspertise på dét område. Det altså i en grad, så han blev chef for det, da banken to år senere etablerede den centrale enhed, der servicerer ejendomsselskaber.
På den måde er han også en af dem i kongeriget, der ser flest andelsforeninger gennem sit professionelle virke, og han bemærker de løbende ændringer, der på godt og ondt sker med boligformen.
”På det professionelle ejendomsmarkedet for boligudlejning – som jo er det, andelsforeninger læner sig op ad ved værdiansættelser – ser vi meget høje priser. Derfor er der nu foreninger, som vælger at sælge deres ejendom og cashe ind, så at sige. Det har vi også et eksempel på blandt vores egne kunder. På den måde er de høje priser også lidt en trussel for foreningstanken,” siger Kristian Balleby og fortsætter:
”Omvendt er vi også begyndt at få henvendelser fra græsrødder, der søger boligfællesskabet. Det kan for eksempel være 25-30 familier, der har et ønske om at bygge kæderækkehuse, eller som ønsker at ombygge en nedlagt skole i forstæderne. Den slags egner andelsforeninger sig fantastisk til. Men vi synes måske det er svært, hvis foreningen selv skal stå for grundkøb, kontraktforhandlinger med entreprenør og så videre. Så som jeg ser det, skal man finde en aktør, der kan gå ind og være bindeleddet. Det kan være en kommerciel aktør, men det kunne også være andre. Tanken er ikke helt tænkt færdigt endnu.”
Kristian Balleby har selv kun boet i andelsbolig nogle få måneder som ung. Så fik han kone og barn, og de købte en rækkehus sammen. Senere, da deres økonomi blev bedre, og endnu et barn kom til, rykkede de videre til huset i Hvidovre, hvor de endnu bor.
”Jeg tror, det jeg selv har gjort, er meget traditionelt. Andelsboligen er ofte første trin på vejen ind på boligmarkedet. Men når så børnene flytter hjemmefra, søger nogle tilbage andelsboliger,” slutter Kristian Balleby.
