KOMMENTAR: ”Mere robuste andelsboligforeninger” lød titlen på den aftale om andelsboligsektoren, som et bredt flertal i Folketinget indgik i 2017. Det var især økonomien, der skulle være robust, og til den ende blev blandt andet reglerne for valuarvurderinger strammet op, ligesom det blev pålagt foreningerne at udarbejde en oversigt med nøgletal, for eksempel om andelsværdi pr. kvadratmeter.
I 2017 var regeringen borgerlig, og svag, og det var almindelig kendt, at det kun var formelt, at daværende boligminister Ole Birk Olesen (LA) sad for bordenden i forhandlingerne. Den reelle drivkraft var en alliance mellem ordførerne fra Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti. Førstnævnte var Kaare Dybvad.
Siden er historiens hjul drejet nogle omgange. Dybvad er nu boligminister, og det med de robuste andelsboligforeninger er blevet nedprioriteret. Det møjsommeligt udarbejdede regelsæt for valuarvurderinger blev undermineret sidste år, da foreningerne fik lov til at fastfryse valuarvurderingerne pr. 1. juli 2020. Det skulle til for at få pengene til at passe i det såkaldte Blackstone-indgreb, der handlede om lejemarkedet, men som en bieffekt også påvirkede andelsboligsektoren.
Det blev ikke bedre, da regeringen sidste efterår opgav at få et nyt, offentligt vurderingssystem til at fungere. Dermed er de offentlige ejendomsvurderinger formentligt på vej til at blive udfaset. Selv om foreningerne stadig må bruge den seneste vurdering fra 2012, er det ikke givet, at retssystemet fortsat vil beskytte dem.
Som tidligere omtalt vil Dybvad lappe på skaderne ved at introducere endnu et princip for værdiansættelse af andelsforeningers ejendomme, og han vil også have udarbejdet et prisindeks, der gør nemmere at gennemskue, hvad andelsboliger bliver handlet til.
Isoleret set kan de nye tiltag godt hjælpe nogle foreninger, og de vil givetvis blive brugt. Men det ændrer ikke på, at de kun er lappeløsninger. De reelle problemer vil bestå.
Det helt store problem er, at det er totalt ugennemsigtigt for køber og sælger, hvad værdien af en andel er. Det problem er faktisk større nu, end det var før aftalen fra 2017 blev udmøntet ved lov. Dengang reagerede man især på, at valuarer kunne nå frem til vidt forskellige værdiansættelser af samme ejendom. Spændet i valuarvurderinger er nok blevet indsnævret nu, men til gengæld er altså så kommet nye måde at ansætte andelsværdierne på.
Det kan måske gå an i økonomisk gode tider, som nu. Problemet kommer, når konjunkturerne vender, og tusindvis af andelshavere er bundet til boliger, som de for sent opdagede, at de havde købt for dyrt.
Dét er et forhold, som foreningernes revisorer ikke kan sidde overhørig. Det kan godt være, at loven siger, at foreningerne må beregne andelskronen ud fra værdiansættelser, der nærmer sig det fiktive. Men revisor har ansvaret for, at regnskabet er retvisende, og han eller hun kan ikke acceptere en konstruktion, som ikke har anden baggrund, end at en minister eller skulle løse et politisk problem.
Ejere og købere af andele må således se på, at den bogførte værdi af ejendommen, og den værdi, andelskronen beregnes ud fra, glider fra hinanden.
Det hele er slet og ret uholdbart. Kaare Dybvad kan vælge mellem, om han selv vil løse problemet, eller om han vil overlade det til en efterfølger engang i fremtiden.
Den sagligt set oplagte løsning er at afskaffe minimalprissystemet – eller i det mindste at modificere den ved for eksempel at fastsætte en maksimal kvadratmeterpris, andele må handles til – og så gøre en eller anden form for valuarvurdering lovpligtig. Man kan eventuelt også give foreningerne lov til at bruge en vurdering, et realkreditinstitut eller en bank alligevel har foretaget.
Politisk set er det svært. Der er et bredt flertal bag ønsket om, at andelsboligformen skal være billig.
Men igen, der er et løb, der er kørt, og det må både ministeren og flertallet i Folketinget før eller siden se i øjnene. De aktuelt mange opløsninger af andelsforeninger illustrerer, at hvis medlemmerne i forening ønsker at realisere deres værdier, kan man i sidste ende ikke forhindre dem i det. Og fristelsen er stor, når hvert medlem kan sætte adskillige skattefrie millioner kroner ind på bankbogen, og samtidig bevare sin bolig, om end nu som andelsbolig. I en forening på Nørrebro i København, der som tidligere omtalt er blevet opløst i år, var gevinsten pr. medlem ifølge Berlingske 6 millioner kroner.
Politikerne må trøste sig med, at udviklingen over de seneste årtier også klart har vist, at der også er mange foreninger, som af den ene eller den anden grund selv ønsker at holde andelsværdierne i ro. Derfor vil der også være billige andele derude, efter at man har lempet eller afskaffet minimalprissystemet. At andre andelsboliger vil være dyre må være acceptabelt som alternativ til, at disse andelsbolig over nogle år helt forsvinder fra sektoren, fordi foreningerne opløser sig selv og medlemmerne skynder sig at løbe med gevinsten.
Billedet er fra A/B Haraldsted i København.
