Generalforsamlingen står for døren i de fleste andelsforeninger, og mange steder vil man diskutere og vedtage langsigtede vedligeholdelsesplaner. Men i samme omgang bør man bringe en langsigtet finansiel plan på dagsordenen – hvis ikke for at vedtage den i år, så i hvert faldt for at anmode bestyrelsen om at forberede sådan en vedtagelse til næste år.
Det mener Bjarne Jørgensen, vicedirektør med ansvar for Storkunder i Danske Bank. Banken har netop udgivet en folder om finansiel planlægning i andelsforeninger.
”Vores oplevelse er, at det ofte er lidt tilfældigt, hvilke lånetyper og -vilkår, foreningerne vælger – forstået på den måde, at det kommer til at afhænge af opfattelsen hos dem, der i nogle tilfælde mere eller mindre tilfældigt kommer ind i bestyrelsen. Men det er lige så vigtigt at tænke langsigtet om sine lån, som det er om for eksempel vedligehold, og det er noget, der har betydning for alle medlemmer,” siger Bjarne Jørgensen.
”Et eksempel er, at nogle ud fra ren snusfornuft vil ønske, at foreningens lån bliver nedbragt hurtigt. Det kan også være fornuftigt, for eksempel i en lille forening med formuende medlemmer. Men i rigtig mange tilfælde kan det faktisk være bedst, at foreningen har gæld på et vist niveau. På den måde får medlemmerne indirekte billige lån gennem foreningen,” fortsætter han.
Hvis foreningens gæld er meget lav, kan der også komme et misforhold mellem den pris som en andel er værd på papiret og den pris, man reelt kan få for sin andel i en salgssituation, anfører Bjarne Jørgensen. Særligt hvis renten på et tidspunkt stiger, kan det blive en problemstilling, at man i virkeligheden har betalt en for “høj” boligafgift, der har bragt gælden så langt ned, at maksimalprisen på andelen overstiger den reelle markedsværdi.
Alle foreninger er forskellige, og der bor forskellige mennesker i dem, og derfor findes der ikke nogen færdig manual for, hvad en forenings finansielle plan skal bestå i. Det lægger folderen, som kan downloades her, heller ikke op til. I stedet stiller den fem overordnede spørgsmål, som medlemmerne må stille sig, og ud fra hvilke man så kan fastlægge planen:
- Hvordan ser jeres økonomi ud? Er boligafgiften høj eller lav i forhold til sammenlignelige foreninger? Er ejendommen værdisat konservativt eller til højest mulige beløb? Er medlemmerne børnefamilier med behov for penge eller modne mennesker med opsparing på kontoen? Spørgsmål som disse giver det grundlæggende billede af foreningens økonomiske tilstand.
- Ønsker I en stabil boligafgift, eller har I fokus på lav ydelse? Eller spurgt mere konkret: Hvad er foreningens og medlemmernes smertegrænser ved fremtidige rentestigninger? Det, man ikke ønsker eller kan klare, må man forsikre sig mod.
- Hvor meget skal andelskronen beskyttes? En rentestigning vil også have umiddelbar, negativ konsekvens for andelskronen, og dermed salgsprisen af andelene, men effekten kan dæmpes ved at vælge fastforrentede lån. Medlemmerne skal altså overveje, hvor meget af deres ”friværdi”, de har lyst og råd til at gamble med.
- Afdragsfrihed eller ej? På kort sigt handler det om, hvorvidt medlemmerne ønsker at spare op i foreningen eller at få penge ud til forbrug her og nu. På langt sigt skal man overveje, hvilken gældsprocent man ideelt set ønsker.
- Hvad med vedligeholdelsen? Foreningen har sandsynligvis en vedligeholdelsesplan, og den skal naturligvis tænkes ind i den finansielle plan. Ligger store arbejder forude, skal der være opsparing til at udføre dem. For arbejder, der skal udføres inden for cirka et til fem år kan det være fornuftigt at tage et stort lån her og nu, frem for flere små i løbet årene.
Foto: Danske Bank.
