Hvis et flertal i Folketinget vedtager et indgreb mod boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2, kan det betyde et tab på 25 procent af ejendomsværdien for andelsboligforeninger, svarende til næsten 300.000 kroner for en typisk andelsboligejer i København. Det har brancheforeningen EjendomDanmark, som omtalt mandag, beregnet.
Det kan være svært at forstå. Hvorfor vil et indgreb, der sigter mod boligudlejere, ramme andelsforeninger? Og hvorfor er beløbene så store? Og hvilke faktorer afgør, om tabet bliver større eller mindre?
Det vil vi forsøge at forklare i denne artikel. Bundlinjen er, at hvis du bor i en gammel forening i en gammel ejendom, vil du være blandt de hårdest ramte. Bor du i en nyere andelsforening i en gammel ejendom, er der god sandsynlighed for, at slaget vil blive mindre. Bor du i en nyere ejendom, er der ikke noget problem overhovedet.
Andelsboliger bliver ramt af reglerne, fordi de teknisk set er lejeboliger – medlemmerne af en forening er lejere i den ejendom, de samtidig er medejere af. Sådan har politikerne ønsket det, fordi andelssektoren dermed indirekte også er underlagt den lovgivning, der holder huslejen i lejeboliger nede. Det er et politisk ønske, at andelsboliger skal være billige, og at det ikke blot bliver en anden måde at have ejerboliger på.
Koblingen til lejeboliger sker ved, at en andelsforenings ejendom bliver værdiansat, som om den var en almindelig udlejningsejendom. Dermed skal der tages højde for huslejereguleringen, som omfatter lejeboliger opført før 1992. Fordi et privat ejendomsselskab ikke bare ville kunne hæve huslejen efter forgodtbefindende, hvis flere lejere er interesserede i samme lejlighed, vil ejendomsselskabet heller ikke give så meget for ejendommen.
Huslejebegrænsningen blev dog slækket i 1996, da paragraf 5, stk. 2 blev sat ind i boligreguleringsloven. Herefter kunne udlejere hæve huslejen, hvis de istandsatte en bolig. Hensigten var at give udlejerne et incitament til at gøre noget ved den dengang noget slidte boligmasse.
Nu har et flertal i Folketinget skiftet mening. Flertallet er især påvirket af, at det incitament, der blev lagt ind, i dag har større effekt. Renten er faldet meget, og dermed er spændet mellem, hvad man kan tjene på at istandsætte boliger, og det afkast man kan få på for eksempel obligationer, blevet større. Det har også været nævnt, at der ikke er så mange af de uistandsatte, men billige, boliger tilbage, og i hvert fald nogle partier ønsker ikke, at disse boliger skal forsvinde helt.
Derfor ønsker man at afskaffe paragraf 5, stk. 2, eller i hvert fald at gøre den mere restriktiv. Vi ved endnu ikke, hvad det konkrete forslag kommer til at bestå i, men lad os tage som forudsætning, at paragraffen ikke bliver helt fjernet, men strammet noget, for eksempel så der skal en større investering til, før udlejer kan hæve huslejen. Det er i det tilfælde, at EjendomDanmark forudser et værditab på 25 procent. Det er faktisk et konservativt skøn – de fleste ejendomsselskaber, finansielle institutioner og valuarer mener, det vil blive noget større.
For at forstå det store værditab, skal man også vide, at udlejningsejendomme bliver vurderet på en ganske anden måde end almindelige ejerboliger. Det er ikke som i Hammerslag, hvor nogle mæglere tropper op og konstaterer, at der et lækkert køkken og en dejlig udsigt til vandet, så man kan lægge en halv eller en hel million kroner oveni.
Boligudlejningsejendomme bliver værdiansat ud fra en helt anden, nøgtern kalkule. Man ser på, hvad det løbende overskud på ejendommen vil være, ud fra fremtidige indtægter fra husleje og udgifter til drift og vedligehold. Køberne vil have et fast afkast, målt i procent af den pris, de køber til. Hvis overskuddet på ejendommen stiger eller falder, reguleres købesummen tilsvarende.
Så hvis investorerne ikke længere vil have mulighed for at hæve huslejen efter istandsættelser, vil de give tilsvarende mindre for ejendommen. Det er altså mange penge, det drejer sig om.
Og hvem i andelssektoren vil det så især gå ud over?
Ifølge loven kan man kun paragraf 5, stk. 2-renovere hver bolig én gang. Hvis man forestiller sig en ejendom, hvor alle boliger allerede er renoveret, har det altså ikke længere nogen betydning, om paragraffen får lov at bestå eller ej. Der kan være nogle af de meget nye andelsforeninger, der tilnærmet står i den situation: Det ejendomsselskab, de købte af, har istandsat om ikke alle boligerne, så i hvert fald mange af dem.
Men omvendt bor mange andelsforeninger i ejendomme, som de har overtaget fra kommunen, før paragraf 5, stk. 2 kom til verden i 1996. Her er ingen af boligerne noteret som istandsatte – heller ikke selv om skiftende beboere i mellemtiden faktisk har istandsat lejlighederne på eget initiativ. Her er ejendommen altså værdiansat ud fra, at en køber vil have fuldt potentiale til at istandsætte boligerne og hæve huslejen. Og hvis denne mulighed falder væk eller bliver begrænset væsentligt, skal ejendommens omvurderes til noget meget lavere.
For mange foreninger vil det måske ikke umiddelbart føles slemt. Det gælder dem, der har været påholdende og ikke hævet andelskronen nær så meget, som de har mulighed for. Men de vil stadig opleve værditabet. Den tryghed, de tidligere havde i kraft af muligheden for at hæve andelskronen, vil være væk. Det er bufferen, der bliver udhulet, eller som helt forsvinder.
Alt det ovenstående gælder kun for ejendomme, hvor der er huslejeregulering – eller hvor der ville være det, hvis de var ejet af private udlejere og ikke af en andelsforening. I ejendomme opført fra og med 1992 er der fri huslejefastsættelse, og altså ingen regulering.
I en del kommuner uden for storbyerne er der heller ingen huslejeregulering i gamle ejendomme. I provinsen vil der i det hele taget ofte i praksis gælde nogle andre spilleregler. Kan andelene i en forening for eksempel allerede ikke sælges til den formelle andelskrone, gør det ikke den store forskel, om den formelle værdi af ejendommen falder.
Sidst, men ikke mindst, skal vi som nævnt vente og se, hvad Folketinget når frem til. Det bliver formentligt ret hurtigt klart efter, at en ekspertgruppe fremlægger sin redegørelse i oktober.
Det kan være, at indgrebet bliver droppet igen, eller at det bliver beskedent i rækkevidde. Man kan heller ikke udelukke, at nogle tænker kreativt og finder en måde, så man mildner effekterne for andelsboligejere. Men selv i det sidste tilfælde er det værd at følge med, for så skal man til at ændre i selve fundamentet for andelsboligformen.
Beregn værditabet i din andelsbolig
Brancheforeningen EjendomDanmark har lavet en hjemmeside, hvor du kan indtaste stamoplysninger med videre og derefter få beregnet konkret, hvad et indgreb mod paragraf 5, stk. 2 vil betyde for værdien af din andelsbolig. Hjemmesiden hedder andelsboligtab.dk.
Tabet bliver beregnet ud fra, at der kommer det, som EjendomDanmark betegner som et moderat indgreb. Det vil sige, at paragraf 5, stk. 2 ikke blive helt fjernet, men at beløbsgrænser i den ændres, så det bliver mindre fordelagtig at bruge.
Det tal, der fremkommer, er naturligvis baseret på skøn over markedseffekter. EjendomDanmark har indkaldt vurderinger fra 18 markedsaktører – realkreditinstitutter, pensionskasser (der ejer mange lejeboliger), ejendomsselskaber og valuarer.
Billedet er fra A/B Dommervænget i København.
