Lav rente og lav bidragssats – nogle af de lånetilbud, som realkreditinstitutter tilbyder for at få andelsforeninger i folden, lyder næsten for gode til at være sande, og branchekendere hvisker om, at der er grund til at vise agtsomhed: Renten er, som den er, men der er en reel risiko for, at realkreditinstituttet en dag hæver bidragssatsen i et omfang, så foreningens økonomi pludselig ser helt anderledes ud.
Risikoen er bestemt ikke blevet mindre, efter at Højesteret i juni afsagde dom i en sag, som tre private boligejere havde anlagt mod Totalkredit. Sagsøgerne havde alle været udsat for bidragsforhøjelser, som de fandt usaglige, ubegrundede og i strid med både aftaleloven og EU-retten.
Sagsøgerne havde tabt sagen i Sø- og Handelsretten, og også ved den højeste retsinstans blev nederlaget totalt. Kun på et enkelt punkt gav Højesteret en af sagsøgerne en smule medhold, idet man fandt, at Totalkredit ikke havde givet alle de oplysninger, der var krævet i den såkaldte god skik-bekendtgørelse. Men selv dette var ikke nok til, at Højesteret mente, at bidragssatserne skulle justeres tilbage.
Højesterets grundlæggende argument er, at nok gælder aftaleloven også, når der bliver optaget realkreditlån, men disse er så langvarige, at realkreditinstitutterne samtidig skal have mulighed for at justere bidragssatserne, hvis vilkårene i samfundet ændrer sig.
Sådanne ændringer kan være de stramninger af reglerne, man har set siden finanskrisen for ti år siden, eller det kan være en økonomisk krise, der giver realkreditinstitutterne behov for at få flere indtægter.
Men Højesteret går videre end det: Den accepterer også, at Totalkredit havde et ønske om at være endnu bedre polstret, end lovgivningen kræver.
Og endnu videre: Totalkredits ejer Nykredit overvejede på tidspunktet for bidragsforhøjelserne at lade sig børsnotere. Det ville indebære, at man ikke længere var en kundeejet virksomhed, der på langt sigt ikke skulle genere et afkast. Tværtimod ville man i så fald skulle præstere et løbende afkast for at lokke investorer til. Dette argumenterede Totalkredit med, og det blev i hvert fald ikke modsagt i dommens præmisser.
I de dokumenter, som en låntager – herunder en andelsforening – skriver under på, er der beskrevet en række årsager til, at realkreditinstituttet kan hæve bidragene. Læren af dommen fra Højesteret er, at det skal man tage meget bogstaveligt. I princippet skal en bidragsforhøjelse stadig være sagligt begrundet, men i praksis skal man tage det udgangspunkt, at realkreditinstituttet kan hæve bidragssatser efter forgodtbefindende.
Ifølge Kent Friis Petersen, direktør i Vest Administrationen, behøver den almindelige andelsforening, hvor realkreditlånet er kommet ned på for eksempel 40 procent af ejendomsværdien, ikke at leve i en frygt for højere bidragssatser. Her ved realkreditinstitutterne godt, at administratorerne vil sørge for at indhente tilbud fra en konkurrent.
Men problemet kan altså komme i nyere foreninger, hvis belåningen nærmer sig loftet på 80 procent. Og Vest Administrationen mærker også, at det er trægt, når man hjælper nogle af de gamle og økonomisk solide foreninger, der af den ene eller anden grund vil omlægge lån.
”Det er et marked, der i den grad trænger til noget mere konkurrence. Det er meget dyrt i omkostninger, hver gang man skal skifte lån. Det er reelt nok, at der er kommet højere kapitalkrav til realkreditinstitutterne. Men det er, som om de oven i det skummer fløden lidt for voldsomt,” siger Kent Friis Petersen.
”Det eneste, vi kan gøre som kunder, er at skifte realkreditinstitut – og så at håbe, at den nye regering vil gøre dét billigere ved for eksempel at sænke stempelafgifter,” sammenfatter han.
Billedet er fra A/B Sundbyvester i København
