KOMMENTAR: For mange boligejere har coronakrisen ikke været entydigt dårlig. De har forøget deres formue drastisk. Ifølge Børsen har den samlede friværdi rundet svimlende 2000 mia. kroner, og det er mere end selv op til finanskrisen i 2008.
Netop erfaringerne fra finanskrisen giver besindige økonomer nervøse tics, og regerings såkaldte systemiske risikoråd, der har nationalbankdirektør Lars Rohde i spidsen, anbefaler regeringen at se på, hvordan den kan dæmme op for prisstigningerne. En sandsynlig model er ifølge Berlingske, at man øger kravet til egenfinansiering ved køb af bolig til 10 procent af boligens pris.
I dag er det 5 procent, køberne skal stilles med. Det krav blev indført i 2015, hvor man også bekymrede sig om en potentiel boligboble. Finanstilsynet har været meget bestemte omkring, at kravet også gælder ved køb af andelsboliger. Derfor er det sandsynligt, at en stramning også vil komme til at gælde andelsboligsektoren.
Men her må regeringen stoppe op og tænke sig om. Det vil ikke være rimeligt eller hensigtsmæssigt at løfte kravet til, hvor mange penge andelsboligkøbere skal stille med. Det vil tværtimod være en ide at afskaffe det.
Et stykke hen ad vejen har egenfinansieringskravet for andelsboligkøbere hele tiden været ulogisk. Meningen med kravet er, at man skal undgå en boble på markedet. Men i og med at priserne på andelsboliger er reguleret, er risikoen for bobler på dette marked beskeden.
Indtil for et par år siden kunne man så sige, at flere og flere foreninger brugte vurderinger fra valuarer, der kunne sætte priserne højere og højere, så det loft, som reguleringen sætter over prisen på andele, var på vej til at blive så højt, at det i praksis ikke havde nogen betydning.
Renoveringer i gamle ejendomme efter boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2 gjorde det muligt løbende at hæve huslejerne, som efterhånden nærmede sig markedsværdien. Var man nået dertil, ville man i dårlige tider også have set fald i huslejerne, og dermed i ejendomsværdierne, hvilket ville have betydning for andelsforeningerne, fordi de skal værdiansættes, som om de er udlejningsejendomme.
Men man nåede aldrig så langt, at man kom til et marked, der var eksponeret for cykliske svingninger. Det satte det såkaldte Blackstone-indgreb en stopper for. Med det blev der sat en tyk streg under, at der fortsat skal være et loft på huslejen i gamle ejendomme.
Og dermed er det også fastslået, at værdien af gamle ejendomme, ejet af andelsforeninger, heller ikke kan stige op i det blå. Det samme gælder værdien af de enkelte andele. Der er en snor i dem – de kan ikke bare handles spekulativt af købere, der indvilliger i at give en høj pris, fordi de håber, at den vil være endnu højere, når de skal sælge.
En fjernelse af kravet om egenfinansiering ved køb af andele vil ikke være noget slaraffenland for køberne. De vil stadig skulle finde en bank, som vil låne dem penge, og som i den sammenhæng vil forholde sig kritisk til både værdiansættelsen af andelen og til køberens privatøkonomi.
Tanken om at overlade dette ansvar til bankerne vil måske få en og anden til at smile syrligt. Men hvordan man end ser på bankerne, så man medgive, at de er dygtige til at kreditvurdere ved bolighandler. Det var også en (om end ofte glemt) lære fra finanskrisen. At kreditvurdere i en andelsboligmarked, hvor reguleringen holder stram snor i priserne, vil være en smal sag for bankerne.
Tilbage står et andet hensyn – nemlig til dem, som bor i andelsboliger – inklusive dem, som ønsker at flytte ind eller ud. Alene 5 procent-kravet har ramt mange. Unge er blevet forhindret i at købe andelsbolig, og i nogle foreninger har eksisterende ejere svært ved at sælge til andelskronen, fordi potentielle købere ikke kan opnå samme lån, som de selv fik, da de købte. Disse flaskehalse er i strid med en af intentionerne med andelsboligerne, nemlig at gøre boligmarkedet mere smidigt og tilgængeligt.
Regeringen har nu en anledning til at løse problemet. Forhåbentligt griber den chancen, i stedet for blot bevidstløst at hæve kravet til egenfinansiering, og dermed bringe endnu flere i problemer.
Billedet er fra A/B Holbækgården på Østerbro i København.
