Meget lovgivning kommer til verden ved, at et udvalg af eksperter og interessenter kommer med et forslag, som Folketinget så vedtager, højest med nogle få tilføjelser til ære for forligspartierne.
Men hvis boligminister Kaare Dybvad havde sat næsen op efter, at hans bebudede indgreb mod storkapitalens fremfærd på det danske lejeboligmarked skulle forløbe efter denne vante skabelon, så er han blevet slemt skuffet. I går afleverede et ekspertudvalg sin længe ventede rapport om sagen, og eksperterne havde ikke fået nogen genial ide til at løse de ømfindtlige politiske problemer ved indgrebet. Rapporten indeholder end ikke nogen klar anbefaling om, hvordan indgrebet skal foretages. I stedet sendte eksperterne bolden tilbage over nettet. De fremlagde fire forskellige modeller og konstaterede, at det er herfra er et politisk valg, hvad man skal gøre.
Så nu ligger bolden hos ministeren, der må ud til diverse interessenter og selv høre, hvad de har at sige.
Dermed er der heller ikke kommet nogen afklaring for andelsboligejerne. Det er primært på grund af dem, at det hele er politisk ømfindtligt. Et indgreb vil, næsten uanset hvad, presse priserne på boligudlejningsejendomme ned – herunder de ejendomme, som er ejet af andelsforeninger.
For andelsforeningerne og deres medlemmer er der altså foreløbigt status quo. En eller anden form for indgreb er overvejende sandsynligt, men generelt kommer det nok til at ramme andelssektoren relativt blidt. Kaare Dybvad lægger op til en bred aftale på Christiansborg, hvor det i høj grad er inde på lystavlen, at man ikke skal genere andelsboligejerne, der er kommet uskyldigt på mellemhånd i en konflikt, de ikke har del i, mere end højest nødvendigt.
Men stadig kan indgrebet komme til at ramme foreningerne vidt forskelligt, og for nogle kan det godt blive en alvorlig sag.
I rapporten er de fire modeller benævnt med bogstaverne fra A til D. Vi giver dem her, for egen regning, nogle mere beskrivende navne:
Den ekstreme: Boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2, der giver ejendomsejere mulighed for at hæve huslejen efter gennemgribende renovering af et lejemål, fjernes helt. Denne model vil ifølge branchens estimater betyde et værditab på mellem cirka 25 og 45 procent på ældre ejendomme. Det vil være en katastrofe for mange andelsforeninger. Men Socialdemokratiets boligordfører har lovet, at det ikke kommer til at foregå på den måde, og det er næsten utænkeligt, at det løfte skulle blive brudt.
Ansigtsredderen: I den anden ende af skalaen nævner udvalget, at man kan forhøje det beløb, som udlejerne skal investere i forbedringer af et lejemål for at kunne forhøje huslejen efter paragraf 5, stk. 2. Men i hvert fald i storbyerne bruger ejendomsejerne i forvejen mere end det dobbelte af den nuværende grænseværdi, så forhøjelsen skal være meget stor, før det har nogen praktisk betydning. Det er altså en model, som ministeren kan bruge, hvis han alligevel ikke har mod på eller kan samle flertal for et ”rigtigt” indgreb, men heller ikke ønsker at tabe ansigt.
Den politisk opportune: I dag kan man kun bruge paragraf 5, stk. 2, hvis ejendommen har energimærke D eller bedre. Det kan man stramme, så ejendommene i stedet skal have energimærke C. Det vil være politisk smart af flere grunde. Det passer ind i klimadagsordenen. Man vil lukke munden på de pensionskasser, der ejer mange af de ældre ejendomme, og som derfor står til store tab ved et indgreb, fordi de samme pensionskasser gør en dyd ud af at investere klimarigtigt.
Og ikke mindst er det hensigtsmæssigt i forhold til andelssektoren: Mange udlejningsejendomme overholder stort set kun lovgivningens energikrav. Det kan ikke betale sig for ejerne at energirenovere dem yderligere, fordi gevinsten i form af en lavere varmeregning tilfalder lejerne. Men i andelsforeninger har medlemmerne hele tiden haft et direkte incitament for at foretage energiinvesteringer, både i egen lejlighed og i foreningsregi. Så hvis de ikke allerede har energimærke C, vil de relativt nemt kunne få det.
Men det er for den typiske forening. Dem, som af en eller anden grund halter efter på vedligeholdet, og som ikke har energimærke C eller nemt kan opnå det, kan få store problemer. Eksempelvis har A/B Mariendalsvej 52 på Frederiksberg (billedet) for nyligt opløst sig selv og solgt ejendommen til PFA, som alternativ til selv at skulle investere i et nyt tag. Det er ikke sikkert, at det kunne have ladet sig gøre, hvis energimærke C var blevet en forudsætning for at gennemføre paragraf 5, stk. 2-renoveringer, og ejendommen som følge heraf var faldet markant i værdi.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation oplyser til Min-Andelsbolig.dk, at der ikke er tal for, hvor mange foreninger der har ejendomme med henholdsvis energimærke C og D.
Den fagnørdede: Paragraf 5 i boligreguleringsloven har også et stk. 1. Det giver udlejerne mulighed for at få dækket deres omkostninger ved forbedringer på et lejemål ved at hæve huslejen. Den fjerde og sidste mulighed, eksperterne foreslår, er at gøre stk. 1 mere lukrativ for udlejerne, men så til gengæld at sløjfe stk. 2. Det vil indebære en forenkling af reglerne, og man kan sige, at det er den mest saglige vej at gå frem. Politisk er ulempen, at en sådan ændring vil ramme ejerne af ejendommene noget forskelligt, og at der vil være klare tabere, herunder også blandt andelsforeningerne. Hvordan det mere præcist falder ud, kan man dog ikke sige noget om, før et forslag efter denne model er konkretiseret yderligere.
