Der er mørke skyer, der trækker sig sammen over andelsboligmarkedet. Boligindgrebet vil i betydeligt omfang udhule værdien af gamle ejendomme. Coronakrisen kan potentielt føre til yderligere værditab. Og samme coronakrise synes at rykke efterspørgslen væk fra små, centralt beliggende lejligheder, og dermed også fra de fleste andelsforeninger.
Så vidt de dårlige nyheder. Den gode nyhed er, at langt de fleste andelsforeninger er særdeles godt polstrede. De har således meget at stå imod med i dårligere tider.
Det fremgår af en ny analyse fra Realkredit Danmark, der har en stor mængde data fra sin egen forretning. Det fremgår, at den gennemsnitlige andelsforening kun har belånt sin ejendom med 40 procent. Den typiske andelsforening er endda kun belånt med 30 procent – forskellen optræder, fordi gennemsnittet bliver trukket op af nogle få meget højt belånte foreninger.
Belåningsgraderne har de senere år været faldende, fordi ejendommene i storbyerne er steget i værdi. De vil dog falde igen, når boligindgrebet slår igennem. Realkredit Danmark genvurderer en ejendom, hver gang foreningen optager nyt lån, eller et medlem belåner sin andel i Danske Bank. Det vil sige, at databasen endnu kun indeholder en mindre del ejendomme, som er vurderet, efter at indholdet af boligindgrebet var kendt.
Realkredit Danmark hæfter sig dog ved, at indgrebet endnu ikke synes at gøre det svært at sælge andele til andelskronen. Det bliver afspejlet i, hvor mange der sætter sin andel til salg gennem ejendomsmægler – det vil man typisk kun gøre, hvis der ikke er nogen på venteliste til at købe andelen. Antallet af salg gennem mægler har været stigende på det seneste, men det er fra et meget lavt niveau, og det er endnu ikke noget, der kan sammenlignes med den trafik, man så i årene umiddelbart efter finanskrisen.
Hvor medlemmerne i langt de fleste foreninger altså kan sove trygt om natten, er der et mindretal af foreningerne, hvor situationen er alvorlig. Ifølge Realkredit Danmarks tal har cirka hver tiende forening en belåningsgrad på over de 80 procent, der er lovens maksimum. Det betyder ikke, at de så skal indfri lån, men de kan ikke optage nye lån, og de er tæt på at være teknisk insolvente, hvilket alt andet lige betyder, at andelskronen er nul.
Yderligere godt 10 procent af foreningerne har en belåningsgrad på over 70 procent. Også disse foreninger i farezonen.
Det er især nyere foreninger, der har købt ejendomme til højere priser de senere år, der har et problem med høje belåningsgrader, oplyser Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.
”Det handler især om de foreninger, der blev stiftet i 00’erne. I de senere år er der ikke stiftet så mange foreninger, men dem, der er, vil naturligt også ligge med en høj belåningsgrad,” siger Christian Helligsøe Heinig, der yderligere oplyser, at han og Realkredit Danmark har afholdt sig fra at gætte på, hvad boligindgrebet kommer til at betyde for ejendomsværdierne. Man venter og ser, hvad den kommende tids handler med boligudlejningsejendomme vil vise.
”Vi forholder os rimeligt ydmygt til, hvad effekterne præcist bliver. I og med at andelsforeningerne blev friholdt fra karensperioden, bliver den negative priseffekt selvfølgelig mindre. Det bliver også en alt andet lige-effekt, for der sker mange andre ting derude, som også vil have indflydelse på værdierne,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Den omtalte karensperiode indebærer, at investorer, der køber en ejendom, skal vente fem år, før de kan hæve huslejen med baggrund i gennemgribende renoveringer af lejligheder. Men den regel gælder altså ikke, når ejendommene bliver købt af en andelsforening.
Billedet er fra A/B Frydendal i Vanløse.
