Siden 1. oktober har de valuarer, der sætter en pris på andelsforeningers ejendomme, skullet arbejde efter nye principper. Det følger af en ny bekendtgørelse på området. Den har netop været ude for sin første egentlige test, og den synes at være gået fint.
Testen består i, at revisorerne lige nu er ved at lave regnskaber op til de forestående generalforsamlinger. Ifølge Min-andelsbolig.dk’s oplysninger har vurderinger efter de nye principper givet anledning til en del snak frem og tilbage mellem revisorer og valuarer. Men det er tilsyneladende sket uden den store dramatik – for eksempel i form af, at revisorer tager forbehold for værdiansættelsen.
”Hvis der er ting eller dokumentation i vurderingen, vi synes mangler, så tager vi fat i valuaren. Indtil videre har de alle været flinke og sende det til os, så det ikke har været nødvendigt at tage forbehold,” siger Jesper Buch, statsaut. revisor og partner i revisionsselskabet BDO.
Nyskabelsen består i, at valuarerne skal benytte den såkaldte DCF-metode, hvorefter man anslår indtægter og udgifter en lang årrække fremover, beregner en nutidsværdi af disse pengestrømme, og så derefter beregner en pris på ejendommen ud fra, hvilket afkast i procent af investeringen, der er gængs i ejendomsmarkedet.
Hidtil har valuarerne beregnet værdien alene ud fra indtægter og udgifter kun i første år. Så har er man til gengæld gået ud fra, at en køber ville acceptere et lavt startafkast, hvis det er muligt at gøre ejendommen mere profitabel, for eksempel ved at istandsætte den.
Forskellen betyder, at foreningerne vil se nogle ret forskellige tal i beregningsgrundlaget for ny og gammel vurdering. Men resultatet skulle gerne være nogenlunde det samme – efter DCF-modellen er det blot mere præcist dokumenteret.
Ifølge Jesper Buch er det denne dokumentation, man har måttet diskutere i nogle tilfælde, hvor valuaren har været for summarisk i sine opgørelser af fremtidige indtægter og udgifter. Men så har man talt sig til rette om det.
”Det hele er jo nyt, og valuarerne skal også lige finde deres ben at stå på. Så de er sikkert glade for, at vi tager fat i dem, i stedet for bare at tage forbehold,” siger Jesper Buch.
Han forudser større problemer om to år, når en overgangsordning i den nye bekendtgørelse udløber, og revisor også skal forholde sig til, om valuaren er dygtig nok:
”Nu står det direkte i loven, at valuaren skal have markedsindsigt. Men hvordan finder vi ud af, om han har det,” spørger Jesper Buch
Spørgsmålet er ømtåleligt, fordi foreninger, der bruger en valuar uden den fornødne markedsindsigt, risikerer at ifalde et økonomisk ansvar, eller i hvert fald at stå med en bunke praktiske problemer. Det samme gør revisorerne og valuarerne selv.
Men ingen har haft lyst til at sætte navn på, hvilke valuarer, der ikke længere vil være gangbare. Erhvervsstyrelsen, der har udarbejdet bekendtgørelsen, har afvist at supplere med en liste over godkendte valuarer, og det samme har Dansk Ejendomsmæglerforening.
Billedet er fra A/B Hesseløgade 9-15 på Østerbro i København
