Nye regler for valuarvurderinger giver mere sikkerhed for foreningerne

Mikkel Scheel, diplomvaluar hos Scheel & Co. ApS og medejer af Min-andelsbollig.dk, skriver her om den nye bekendtgørelse, der skaber mere gennemskuelige regler for valuarvurderinger af andelsforeningers ejendomme.

 

Folketinget har for kort tid siden vedtaget L 177 om mere robuste andelsboligforeninger. I lovforslaget reguleres en række forhold om stiftelsesbudgetter, vedligeholdelsesplaner, mulighed for finansiering med afdragsfrie lån ved stiftelsen, en række ændringer af forældelsesbestemmelserne og ikke mindst – nye regler for udførelse af valuarvurderinger.

Situationen som Folketinget reagerer på er den, at området for valuarvurderinger ikke tidligere har været lovreguleret, men alene er blevet reguleret af Dansk Ejendomsmæglerforening, hvis medlemmer har været forpligtet af foreningens retningslinjer, mens ikke-medlemmer således ikke har været reguleret, hvilket i nogle tilfælde har ført til vurderinger med svingende værdier – oftest i opadgående retning, men i enkelte tilfælde også nedadgående retning.

Således har lovpakken givet Erhvervsministeren hjemmel til at udarbejde en bekendtgørelse der nærmere regulerer udførelsen af valuarvurderinger.

Reglerne er blevet til i samarbejde med Foreningen for Statsautoriserede Revisorer, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk Ejendomsmæglerforening og Ejendomsforeningen Danmark og afspejler således hele sektorens ønske om, at vurderingerne bliver mere gennemsigtige og udført med større professionalisme.

Det overordnede sigte med reguleringen har været at ensarte den måde, vurderingen udføres på – og ensarte de kriterier og beregningsmodeller, der ligger til grund for vurderingsresultatet og på den måde sikre gennemsigtighed. Reglerne vil være gældende for vurderinger, der udarbejdes efter 1. oktober 2018.

Desuden opstilles i bekendtgørelsen krav til valuarens erfaring og hans kendskab til ejendomsmarkedet for boligudlejningsejendomme, hvilket bevirker, at valuarer, der kun har erfaring med bolighandel og dermed ikke erfaring med den professionelle del af ejendomsmarkedet, i fremtiden bliver udelukket fra at udføre valuarvurderinger.

Herudover stiller reglerne også flere og mere specificerede regler til anvendelse af en mere avanceret regnemetode – discounted cash flow eller i daglig tale bare DCF. Princippet bag regnemetoden er, at den tager højde for ejendommens driftsoverskud over tid og tilbagediskonterer disse med en given diskonteringsrente, svarende til den som valuaren kan dokumentere, at en investor vil forlange på vurderingstidspunktet.

Dette betyder, at den diskussion, der har været fremført i pressen tidligere på året, formentlig vil forstumme, idet ikke alene vurderingsresultatet, men også de anvendte værdier på indtægts- og omkostningssiden skal dokumenteres – enten ved anvendelse af relevante lovbestemte satser eller ved anvendelse af dokumenterede tal.

Og hvad betyder de nye regler så for dig og din forening?

Først og fremmest må reglerne anses som en klar forbedring for foreningen. Således vil det fremover være muligt for både foreningen, administrator – og ikke mindst nye købere af foreningens lejligheder – at se, hvilke kriterier der ligger til grund for vurderingen. Dermed kan foreningen og andre gennemgå vurderingen og umiddelbart konstatere om denne er udført i overensstemmelse med bekendtgørelsen.

Det burde skabe en mindre usikkerhed hos både køber og den eventuelt finansierende bank. For foreningen som helhed bør dette også være en sikkerhed for, at andelskronen ikke svinger dramatisk ved skift af valuar, og det må antages, at foreningens bank i fremtiden vil kunne lægge større vægt på en valuarvurdering ved kreditsagsbehandling mv.

Set fra et foreningssynspunkt er risikoen ved den nye bekendtgørelse, at såfremt foreningen tidligere har benyttet sig af en valuar der ikke har været medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, eller en valuar der efter de nye regler ikke har tilstrækkelig erfaring, kan det ikke udelukkes, at vurderingsresultatet fremover vil ændre sig.

De nye bestemmelser stiller strengere krav til valuarens dokumentation for foretagne skøn, hvilket bevirker, at udarbejdelsen af vurderingen fremover vil være mere tidskrævende – det vil alt andet lige betyde, at prisen for at få foretaget en valuarvurdering fremover formentlig vil stige.

Samlet set, må reglerne vurderes som en fordel for foreningerne, dels for at hæve standarden af valuarvurderingerne – men også for, at skabe den fornødne tillid til, at valuarvurdering er den mest præcise måde, at få foretaget værdiansættelse af foreningens ejendom på.

 

Billedet er fra A/B Vanløsegaard i Vanløse.

<span style="color:black;font-size:20px;">STEN THORUP KRISTENSEN</span><br><span style="font-size:16px;">Journalist</span>

STEN THORUP KRISTENSEN
Journalist

Uddannet cand. polit. fra Københavns Universitet 1993. Fra 1997 til 2008 journalist, senere også redaktør, ved Økonomisk Ugebrev. Siden 2008 freelance journalist, med ejendomsmarkedet som primære speciale.

TILMELD NYHEDSBREV
Scroll til toppen

Tilmeld Nyhedsbrev