Ejendomsmarkedet kører på de højeste nagler, og som omtalt for nyligt er der angiveligt foreninger, der indløser gevinsten ved at opløse sig selv og sælge ejendommen.
Men det omvendte – altså at der bliver stiftet andelsforeninger, selv om beboerne skal købe ejendommen til en tårnhøj pris – sker også.
Det gælder for eksempel A/B Nielshus i København (billedet), der blev stiftet i juni måned. Min-andelsbolig.dk er i besiddelse af referatet fra den stiftende generalforsamling, og det fremgår, at ejendommen, inklusive udgifter til dels nødvendigt ekstraordinær vedligehold, er købt for mere end 51.000 kroner pr. kvadratmeter.
Det er, selv i det ophedede marked, næsten det dobbelte af, hvad gamle københavnerejendomme typisk bliver solgt for i fri handel. Ejendommen, som har butikker i underetagen, har dog en attraktiv placering på hjørnet mellem Frederiksborggade og Rømersgade, det vil sige lige over for Torvehallerne og altså tæt på en strøm af handlende, der ikke lader sig skræmme bort af prisskilte.
Referatet viser, at det kneb med at få enderne til at hænge sammen økonomisk. Jyske Kredit (tidligere BRFKredit) strammede undervejs lånebetingelserne, og så ville advokat Finn Träff, som indtil da havde været rådgiver, ikke længere stå inde for stiftelsen. Det ville advokat Henrik Bræmer fra Qwist & Bræmer derimod gerne, og så tog han over.
Det lån, som A/B Nielshus i sidste ende har optaget, er da heller ikke standard, og det får farven gul efter Finanstilsynets såkaldte trafiklys, der markerer graden af kompleksitet: Grønt betyder bedst, gult og rødt betyder mere kompliceret.
Lånet er 30-årigt med fast rente de første godt 9 år, og en planlagt delvis afdragsfrihed i 20 år. Der er, anfører advokaten, en ”minimal” risiko for, at en lovændring vil halvere denne periode. I givet fald vil foreningen skulle betale en højere ydelse, end den har regnet med. Det samme vil naturligvis være tilfældet, hvis renten stiger inden for de godt 9 år. Omvendt indebærer låneformen, at foreningen ikke inden da kan konvertere ned og høste besparelsen, hvis renten skulle falde i mellemtiden.
Oveni dette kommer, at lånet er givet med en meget lav bidragssats på kun 0,55 procent om året. Det er naturligvis dejligt at få et billigt lån – men det indebærer en risiko for, at Jyske Kredit sætter bidraget op, hvis instituttet en dag mener, at dens risiko er forhøjet.
Dét kan nemt ske, for ejendommen er belånt med over 70 procent af værdien ved stiftelsen af andelsforeningen, hvilket vil sige helt op til lovens øverste grænse. Og med den delvise afdragsfrihed bliver der kun langsomt høvlet af på gælden, så hvis priserne på ejendomme skulle falde igen, kommer man under den maksimale belåningsgrad.
Faldende ejendomspriser vil være en sandsynlig konsekvens, hvis renten stiger betydeligt. I givet fald kan foreningens medlemmer altså i værste fald blive ramt fra tre sider: Højere bidrag, højere renter fra 2028, og fra samme år altså krav om at betale afdrag, hvis lovgiverne ikke gør det, som foreningens advokat mener de vil gøre.
Det har ikke været muligt at få en kommentar fra hverken foreningen eller advokat Henrik Bræmer.
