Engang var et realkreditlån et realkreditlån. Der var faste afdrag og ydelser gennem hele lånets løbetid. Det er er gradvist blødt op med introduktionen af først rentetilpasningslån, siden lån med afdragsfrihed i en del af løbetiden.
Nu har Realkredit Danmark givet endnu flere muligheder – men også gjort det mere kompliceret – med introduktionen af produktet FlexLife. Den grundlæggende ide er, at låntager hen ad vejen kan skifte mellem kort og lang rente (rentetilpasning contra langsigtet lån) og afdrag eller ej, som man nu finder det passende. Det kan f.eks. være relevant at stoppe afdrag i en periode, hvis man har brug for mere likviditet i en eller anden sammenhæng.
En læser er bestyrelsesmedlem i en andelsforening, der skal have renoveret facaden, og som i den forbindelse har fået tilbudt FlexLife til at finansiere arbejdet. Hvordan skal foreningen forholde sig til det, spørger han. Det er naturligvis bekvemt at kunne ændre i rente- og afdragsprofil undervejs i lånets løbetid, men der kan jo også være ulemper forbundet med det.
Min-andelsbolig.dk har forelagt problemstillingen for vores finansekspert, Mikael Mogensen fra Mybanker. Han bifalder umiddelbart muligheden – men under forudsætning af, at foreningen er opmærksom på bidragssatsen. Her er Mikael Mogensens kommentar:
”For private er modydelsen et højere bidrag og et krav om maksimalt 60 pct. belåning. Andelsboligforeninger kan i høj grad forhandle bidraget, så det er jo ikke sikkert at det koster ekstra bidrag at få FlexLife fremfor et almindeligt lån.
Jeg mener generelt, at andelsboligforeninger skal være forsigtige med at afdrage for meget på deres gæld. Hver gang en andelshaver, via boligafgiften, afdrager en krone på foreningens gæld, betyder det, at andelskronen stiger en krone. Næste gang en andel i foreningen sælges, skal den nye køber betale det foretagne afdrag til sælger i form af en højere andelskrone (forudsat at andelen kan sælges til maksimalprisen).
Hvis køberen af andelen ikke har pengene kontant, skal vedkommende låne i banken, og det koster, afhængigt af lånets størrelse, mellem 2,8 og 3,25 pct. i variabel rente. Hvis andelsboligforeningen har gælden som realkreditlån, betaler de for samme løbetid og fastrenteperiode afgørende mindre. Det kan nemt være 10-20 gange så dyrt for køber af andelen at låne i banken sammenlignet med at ”overtage” gælden i andelsboligforeningen.”
Billedet er fra A/B CFG Rønnebærvej Godthåbsvej i Vanløse.
