Der går et skel ned igennem den danske andelsboligsektor – et skel, der også deler medlemmerne i mange foreninger: Skal man tilstræbe at gøre andelene billige for fremtidige købere, eller skal man gå efter en reel, nutidig markedsværdi?
Lidt groft sagt vil det første hold foretrække at værdiansætte ejendommen ud fra den – som regel lave – offentlige vurdering, mens det sidste hold vil tilkalde en valuar til at vurdere den aktuelle markedspris. Og en nylig opgørelse fra Boligministeriet viser, hvor mange der er på hvert hold.
Det sidste hold er klart det største, fremgår det. Cirka 124.000 andelsforeninger bruger valuarvurdering, mens cirka 54.000 bruger den offentlige vurdering. Hertil kommer cirka 26.000 foreninger, der har værdiansat ejendommene efter anskaffelsesprisen. Det vil typisk være nyere foreninger eller foreninger i landdistrikter, hvor der ikke har været store værdistigninger.
Af de foreninger, der har valgt mellem den ene eller den anden type af vurdering, har cirka to tredjedele altså valgt valuarvurderingen.
Et godt bud er, at denne andel støt og roligt vil stige, så det til sidst vil være stort set alle foreninger, der bruger valuarvurderinger.
Skattemyndighederne har gennem mange år prøvet at bygge et system, der på baggrund af forskellige data kan fremkomme med ejendomsværdier. Men nu har de, som tidligere omtalt, opgivet det. Derfor vil ejendomsvurderingerne ikke blive fornyet.
Den seneste vurdering er fra 2012, og denne har foreningerne fortsat lov til at bruge. Men dels vil den blive mere og mere forældet, som tiden går, og dels vil bordet fange, så snart foreningen af den ene eller anden grund måtte ønske at gå over til en valuarvurdering. Så kan de ikke gå tilbage til den klassiske, offentlige vurdering.
Regeringen har også antydet, at der måske vil komme en helt ny model for værdiansættelse af andelsforeningers ejendomme. Der er ikke oplyst nærmere om, hvad den skulle bestå i, men generelt for ejendomsmarkedet vil man konstruere en ny beskatningsmodel, hvor man ikke går ud fra ejendomsværdien, men fra hvad værdien af den grund, ejendommen står på, var værd, hvis den skulle sælges med henblik på at opføre en ny boligejendom.
Det er en model, der, set fra myndighedernes side, har den skønhed, at den er helt teoretisk. Der vil kun meget sjældent være handler fra den virkelige verden at sammenligne de skønnede grundværdier med. Og når man ikke kan finde en ”rigtig” grundværdi, kan ingen heller fastslå, at skattemyndighedernes skøn er forkert.
Måske vil man ud fra de nye skøn for grundværdier kunne beregne nogle ejedomsværdier, som man kan tilbyde andelsforeningerne at bruge. Men det vil i så fald være en teoretisk model, der er stablet ovenpå en anden teoretisk model, og det hele vil ikke give den store mening.
Mon så ikke de fleste foreninger vil foretrække den gammeldags metode, som skattemyndighederne helt har opgivet: At sende en mand eller kvinde med forstand på ejendomsvurdering – altså en valuar – ud for at se på sagen.
Billedet er fra A/B Kornerupgaard i Roskilde.
