Er den ejendom, din andelsforening ejer, udnyttet, så dennes bebyggelsesprocent er højere end den, man i dag ville tillade i området? Hvis ja, så er der stor risiko for, at udgiften til grundskyld vil stige fra 2020 – dog med en forventet indfasningsperiode på 20 år.
Der er kun godt tre år til 2021, hvor den nye bolig- og ejendomsskattereform træder fuldt ud i kraft. Regeringen og dens forligspartier har gjort meget ud af at forsikre danskerne om, at omlægningen ikke indebærer en skattestigning.
Virkeligheden bag omlægningen er dog lidt mere nuanceret, for det er kun på totalen, at ejendomsskatterne (cirka) forbliver, som de er i dag. For den enkelte ejendom kan der forekomme forskydninger i op- eller nedadgående retning, alt efter hvordan ejendomsvurderingerne og de nye skatteprocenter kommer til at udvikle sig.
Dette gælder også for andelsforeninger. Derfor er det også værd at holde øje med, om foreningen står til at skulle betale mere eller mindre over tid – og det er uanset om du allerede ejer en andel, eller om du overvejer at købe en.
En af de ting, man kan se på, når man skal prøve at forudsige, om skatterne vil stige, er som nævnt ejendommens faktiske bebyggelsesprocent. Denne kan sammenlignes med, hvad der står i lokalplanen – eller, hvis sådan en ikke findes, i kommuneplanen.
Hvis den faktiske bebyggelse er større end det, lokal- eller kommuneplanen giver tilladelse til at opføre, hvis man forestiller sig at ejendommen blev revet ned, og grunden skulle bebygges på ny, er den gal. Det betyder ikke, at ejendommens bebyggelse bliver ulovlig, men det kan medføre et smæk på grundskylden over tid.
Det er lovet, at man vil se mere konkret på andelsboligforeninger på et senere tidspunkt. Men pt. er der ikke fastlagt en såkaldt stigningsbegrænsningsregel.
Den faktiske bebyggelsesprocent findes ved at se på forholdet mellem det antal kvadratmeter bebyggelse, der er på grunden, og størrelsen af grunden. Er der for eksempel 10.000 kvadratmeter bebyggelse på ejendommen, mens grunden er 5.000 kvadratmeter, vil den faktiske bebyggelsesprocenten være 200.
Claus Pedersen, partner og specialist i ejendomsskatter hos revisionsselskabet EY, udtaler følgende om ændringen i bebyggelsesprocentens betydning ved ejendomsvurderinger efter det nye vurderingssystem:
”I den gamle vurderingslov sagde man, at når man ikke måtte have en bebyggelsesprocent på mere end 150 procent, jævnfør det gældende lokalplangrundlag, så ansatte man grundværdien på baggrund af de 150 procent. I den nye lov siger man, at hvis en grund rent faktisk er bygget med for eksempel 300 procent, selvom den tilladte bebyggelsesprocent er typisk 150, og ejendommen er lovlig, så skruer man op for grundværdien så den tilpasses den faktisk opførte bebyggelse.”
De tal, Claus Pedersen nævner, er ikke tilfældige: I Københavns Kommune er udgangspunktet i kommuneplanen, at bebyggelsesprocenten højest må være 150. For de områder som er reguleret af en lokalplan, kan tallet dog være meget højere. Mange lokalplaner er endvidere blevet ændret over tid, så den tilladte bebyggelsesprocent er en anden, end den har været på de tidspunkter, hvor der er blevet opført byggeri inden for den seneste årrække, end den der gjaldt ved bebyggelse af de allerede eksisterende ejendomme.
Billedet er fra A/B Dommervænget, København K.
